АИЖК готово к снижению ипотечных ставок

АИЖК готово к снижению ипотечных ставок

2 октября Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) будет представлен вниманию правительства новый вариант стратегии развития до 2018 года. Если прежде для выполнения поручения президента Агентству нужно было получить от Центробанка 365 млрд рублей, то сейчас можно говорить о появлении и менее оптимистичного сценария, когда денежные средства нужно будет врать в долг на рынке. Эксперты считают, что в этом случае выполнение поручения по понижению ставки ипотеки до инфляционного уровня + 2,2 п. п. не представляется реальным.

По словам, данным первым заместителем генерального директора АИЖК Андреем Семенюком, на выбор сценария влияют макроэкономические условия. И первым, и вторым вариантами развития АИЖК предполагаются различные источники фондирования, а также разные суммы привлечения денежных средств и их расходования по 4-м наиболее главным направлениям. Здесь имеется в виду необходимость выкупить инфраструктурные объекты по программе "Жилье для российской семьи", важность развивать и дальше социальную ипотеку, арендное жильё, а также деятельность на рынке ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Показатели, которые установлены для более пессимистичного сценария, соответственно, ниже запланированных в среднем на половину. АИЖК не стало их раскрывать. Впрочем, по мнению Семенюка, при развитии пессимистичного сценария в первую очередь будет сокращена программа развития арендного жилья. Тогда объем инвестиций в данном направлении может упасть до нулевой отметки.

При этом важнейшая задача стратегии сводится к снижению ипотечных ставок для заемщиков до инфляционного уровня + 2,2 п. п., что соответствует майскому указу президента. Представители АИЖК заверяют, что при развитии пессимистичного сценария, эта задача все равно будет выполнена. На худой конец придется пойти на сокращение объемов социальной ипотеки, развитие которой агентство сегодня также считает одним из приоритетных. Правда, речи о каких-то конкретных цифрах в АИЖК нет. В то же время агентством запланированы шаги, направленные на снижение ипотечных ставок на рынке через удешевление фондирования для банков при помощи секьюритизации (мультиоригинаторные сделки для банков небольших по размерам, а также промежуточное финансирование, способствующее накоплению пулов).

Хотя эксперты такой план действий не представляется очевидным. Дело в том, что поначалу АИЖК планировала исполнить президентский указ при помощи полученных от Центробанка 365 млрд рублей, запустив механизм прямого репо под залог ипотечных ценных бумаг, покрытие которых состоит из социальных кредитов и кредитов, выданных на покупку жилья на первичном рынке. Но Центробанк не стал поддерживать это предложение.

Сегодня расчет АИЖК ориентирован на свои силы, хотя идея репо все же осталась. По мнению Семенюка, с более оптимистичным сценарием объем средств, которые могут быть направлены АИЖК для реализации президентского указа, может оказаться выше 500 млрд рублей (при отсутствии возможности получить заем на внутреннем рынке капитала — также при помощи сделок репо). При развитии пессимистичного сценария цифра уменьшится в два раза. АИЖК владеет накопленным портфелем активов, который генерирует поток финансов, во-первых - от закладных, во-вторых — от ценных бумаг. Это тоже является источником фондирования. До конца этого года АИЖК предполагает придерживаться оптимистичного сценария, который, однако, может быть подвергнут пересмотру в случае утверждения бизнес-плана на 2015 год.

Как считают опрошенные эксперты, АИЖК сегодня оказался в довольно сложной ситуации. Несомненно, агентству удастся привлечь на рынке требующееся количество средств вне зависимости от сценария, а вот какова будет их цена — вопрос. По словам аналитика "ВТБ-капитала" Максима Коровина, сложившаяся сегодня на рынке ситуация не из самых легких. Но в любом случае даже привлечение по ставке 10,4% — нельзя назвать решением для агентства, тем более при прогнозах Центробанка об уменьшении уровня инфляции до 4% к 2016 году. По словам заместителя председателя Нордеа-банка Андрея Мальцева, занимаясь привлечением денежных средств с рынка, нельзя ощутимо понизить ставку по ипотечным кредитам. Сегодня цена рубля превышает целевой ориентир по выдаче ипотеки, хоть бы и потому что "Моспрайм" выше 10%. И это, как считает Мальцев, не личная проблема АИЖК. Мы не сможем обойтись без дешевых долгосрочных источников финансирования. При этом решив сократить объемы выдаваемой ипотеки, мы не решим сам вопрос. Да и те меры, которые были предложены для удешевления фондирования, банки приняли за косметические. По их оценкам, в ситуации при отсутствии кризиса, это приведет к удешевлению для банков стоимости средств максимум на один п.п.

Так или иначе, обновленный вариант стратегии уже нашел поддержку со стороны Минстроя. Счетная палата воздержалась от оценок до предоставления окончательной версии, но отметила, что их замечания АИЖК учтены. В Центробанке  снова заявили, что АИЖК, в соответствии с законом "О Центральном банке", не относится к его возможным контрагентам по операциям внутреннего рынка (включая и репо).

Москва