Ипотека в валюте - как быть?

Ипотека в валюте - как быть?

Стремительно обесценившийся рубль придал ещё большую актуальность проблеме валютной ипотеки.

Те заемщики, кредиты которых уже реструктурировались после кризисного 2008 года, снова подают обращения в банки, так как снова столкнулись с уже знакомыми проблемами. РБК провел анализ, при каких условиях рефинансирование таких займов имеет смысл.

Опасности ипотеки

Рост популярности валютной ипотеки пришелся на 2005–2007 годы, когда ставка по кредитам на жильё в долларах и евро была более выгодна: 8–9% годовых вместо 14–15% годовых в рублях. С ту пору стоимость 1 доллара была равна примерно 28 рублей, а евро – почти 37 рублей.

По словам заместителя председателя правления Абсолют Банка Татьяны Ушковой, возможно провести оценку разницы в ставках, воспользовавшись нехитрыми подсчетами: каждый год переплата по кредиту в объеме 3 млн рублей составляла порядка 420 тыс. руб., а по кредиту в 100 тыс. долл. США (примерно эквивалент 3 млн рублей по тому курсу) – 8 тыс. долл., или чуть больше 220 тыс. рублей.

Но не стоит забывать, что в начавшийся в 2008 году кризис во всей своей красе проявились все риски, свойственные валютной ипотеке. Наряду с курсами увеличились и суммы ежемесячных платежей по кредитам в валюте на покупку жилья. Если в среднем платеж по кредиту на жильё в долларах был $1 тыс., то его сумма в рублях выросла с 28–30 тыс. до 36–38 тыс. рублей.

По словам президента коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елены Докучаевой, для подавляющего большинства семей расходы на погашение ежемесячных займов по кредиту в валюте были слишком большие и в некоторых случаях они достигали 70% общесемейного дохода. Как раз в те годы, в конце 2008 – начале 2009, коллекторы обозначили для себя новую категорию должников – по валютным займам.

Рост курса доллара больше чем на 60% с начала года вывел проблему валютной ипотеки на новый виток актуальности. Вместе с тем, неожиданно стало ясно, что в действительности численность заемщиков велика – они ставят свои подписи под петициями, призывая к тому, чтобы кредиты перевели в рубли и предлагают, чтобы банки разделили с ними ответственность за предоставление кредитов в валюте.

Рост просрочки

По словам директора по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексея Волкова, в течение этого года мы наблюдали рост доли просроченных задолженностей по ипотечным кредитам в валюте на 2 процентных пункта. В итоге, к октябрю этого года она составила 14% от общего объема ипотеки. При этом произошло снижение просроченной задолженности по ипотеке в рублях до 2,5% (в начале года было - 2,9%).

По информации агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», самое активное увеличение просроченной задолженности совпало с резким ростом курса американской валюты. За февраль, октябрь и ноябрь просрочка выросла больше чем на 2%.

По словам начальника управления риск-менеджмента физических лиц Райффайзенбанка Станислава Тывеса, на самом деле сегодня действительно очевиден рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам в валюте в условиях очень быстрого понижения рублевого курса, как и числа запросов на реструктуризацию таких кредитов.

По словам заместителя начальника департамента розничных продуктов и процессов Газпромбанка Юлии Елсуковой, большинство клиентов, у которых взята ипотека в валюте, сегодня обращаются в банк, чтобы рефинансировать свои кредиты.

По словам руководителя отдела маркетинговых коммуникаций банка Елены Бирюковой, в течение первого квартала текущего года число обращений по программе рефинансирования в банк «ДельтаКредит» оказалось в 2 раза выше общего количества обращений за предыдущий год. На 2-й квартал пришелся период резкого спада – на 80% в сравнении с 1-м кварталом. А в 3-м - общее число обращений снова показало двойное увеличение, если сравнить с показателями первого квартала.

При этом, как сказала Бирюкова, после первичной консультации большая часть обратившихся заемщиков решили взять паузу, чтобы обдумать решение. Сейчас мы видим, что постепенно возвращаются клиенты, уже готовые к рефинансированию.

По словам Тывес, главным образом, на просрочку выходят те же клиенты, имеющие валютные кредиты, что и в 2009 году. Какая-то часть из этих кредитов прежде уже были реструктурированы.

Решение проблемы

Самый простой способ - это рефинансировать кредит, то есть получить кредит в рублях, чтобы погасить действующий кредит в американской валюте. Не все отечественные банки готовы к рефинансированию собственных кредитов. Например, банк «ДельтаКредит» занимается рефинансированием кредитов своих же заемщиков и клиентов других финансовых организаций, а банк «Нордеа» готов к предоставлению кредитов только на то, чтобы заемщик мог погасить ипотеку, выданную в другом банке.

Перевод кредита из валюты в рубли способствует устранению самого главного негативного фактора – валютного риска: заемщик получает не плавающую сумму, которая может увеличиться в любой момент, а фиксированную сумму ежемесячных платежей.

Но решение о рефинансировании, как правило, требует прогноза о вероятности дальнейшего роста доллара. Если он не изменится, проигрыш неизбежен.

Однако, если учесть нынешние довольно высокие курсы, одна только конвертация не сможет помочь.

Если даже после того, как вы перевели валютную ипотеку в рубли, ежемесячный платеж все равно ощутимо увеличился, то имеет смысл подумать о реструктуризации кредита. Можно остановить свой выбор на «кредитных каникулах», когда заемщику в течение нескольких месяцев можно не платить ежемесячных взносов, или на увеличении срока кредита, за счет чего снижается сумма ежемесячных платежей.

Продажа собственной квартиры относится к крайнему варианту, хотя иногда он остается последним.

Возможно, скоро россиянам можно будет пользоваться совсем уж экзотическим способом решения проблем с ипотекой. В настоящее время в Государственной думе во втором чтении находится на рассмотрении законопроект «О банкротстве физических лиц». Предполагается, что он вступит в силу, как только окончится год с того дня, когда он был официально опубликован.

По словам адвоката коллегии «Юков и партнеры» Владимира Клименко, в соответствии с этим законопроектом, неплатежеспособными будут признаваться должники, которые не могут удовлетворить требования кредиторов в течение 3-х месяцев с момента появления просрочки.

Суммарный объем таких требований должен составлять не меньше 50 тыс. рублей. Предполагается, что в суд подать заявление о признании банкротом можно будет самим гражданам и их кредиторам. Суд, свою очередь, выносит решение приостановить взыскание долгов для составления плана реструктуризации, в котором будет описан порядок и срок погашения кредита.

Если должник окажется недобросовестным в выполнении новых обязательств, его могут объявить банкротом, что влечет за собой продажу принадлежащего ему имущества на торгах. Процедура банкротства связана с рядом ограничений. К примеру, гражданину придется сообщать о своем банкротстве при получении кредита в течение 5-ти лет и ему нельзя будет зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в течение 1-го года после того, как его признали банкротом. Впрочем, после этой процедуры, как правило, у бывших заемщиков пропадает желание брать кредит снова.

Варианты страховки

Страховые программы, которые могли бы хеджировать валютные риски при ипотечном кредитовании, пока отсутствуют на рынке. Застраховать себя от колебаний курсов валют можно и самому, воспользовавшись производными финансовыми инструментами. В частности, это может быть фиксирование цены будущей покупки валюты, которая требуется для выплат, что можно сделать при помощи фьючерсов или опционов на курс доллара на Московской бирже.

По словам управляющего директора по срочному рынку Московской биржи Романа Сульжика, фьючерсная позиция удобнее всего выстраивается на основе графика погашения ипотеки. Допустим, если объем вашего ежемесячного платежа равен 1 тыс. долл., то можно приобрести фьючерс на такую же сумму. Если спустя месяц произойдет увеличение курса доллара, вы компенсируете разницу посредством продажи фьючерса.

На рынке биржи доступны фьючерсы, имеющие разные сроки обращения – от 3-х месяцев до 1-го года. Цена одного лота - 1 тыс. долл.

По словам Сульжика, если ценовой курс пойдет не туда, это принесет вам потери в размере разницы покупки фьючерса и его продажи. Тогда можно воспользоваться опционами. Если курс доллара прогрессирует, приобретенный опцион колл фактически зафиксирует тот курс, который вам требуется. Если курс, наоборот, покажет снижение, то ваши убытки ограничатся суммой выплаченной премии за приобретение опциона.

Минус состоит в необходимости открытия брокерского счета. Наряду с этим, по той причине, что обычно самый большой срок исполнения производных инструментов, не может превышать нескольких месяцев, вам придется часто переносить позицию по фьючерсам.

Популярные темы
Все темы Автокредиты 34 акция 287 Аналитика 572 Антикризисный план 5 Аудиторы 4 Банкноты 7 Банковская гарантия 4 Банковские прогнозы 202 банковский кризис 436 Банкоматы 9 Банкротство 83 Бизнес-кредиты 48 Благотворительность 31 Валюта 64 Вклады 254 Выставки 13 Дебетовая карта 5 Денежные переводы 79 Долг 39 Доллар 17 Евро 6 Знаменательная дата 8 Инвестиции 5 Интернет-Банк 40 Ипотека 185 Карта "Мир" 5 кипр 11 Ключевая ставка 4 Коллекторы 12 Конкурс 22 Конференция 14 Кредитные карты 125 Кризис 22 Круглый стол 5 Курс валют 61 Лизинг 4 Ломбард 4 Льготы 4 Материнский капитал 4 Минфин 12 Мобильный банк 29 Монеты 4 Мошенничество 314 МФО 13 Налоги 11 Нефть 17 Новый закон 12 НПФ 6 Облигации 6 Обмен валюты 6 Обыск 4 Отзыв лицензии 14 Открытие нового офиса 13 Открытие офиса/филиала 8 Оффшорные банки 4 Ошибка банка 4 Пенсия 21 Потребительские кредиты 34 Пресс-релиз 2346 преступления 32 Призы/Награды/Премии 53 Рейтинг 298 Рубль 57 Санация 4 Семинары 5 Сотрудничество 242 Спонсорство 5 Страхование 22 Суд с банком 26 Фестиваль 6 Форум 39 Хакеры 12 ЦБ 136 Центральный Банк 20 Экономика 6 Юрлицам 7
Москва