Из-за введенных по отношению к некоторым отечественным банкам санкций может ухудшиться состояние рынка новостроек

Ряд экономических санкций, введенных со стороны западных странам в отношении некоторых банков России, может оказать негативное влияние на состояние рынка новостроек, уверяет экспертное сообщество. С наибольшими проблемами столкнутся новые игроки, а также проекты, находящиеся на "бумажном" этапе.

Глубокая заморозка

Крупнейшие отечественные банки с 1 августа лишены доступа к длинным дешёвым деньгам стран, входящих в Евросоюз, а фондирование США для них прекращено еще раньше. Отсутствующий доступ уже спровоцировал кризис ликвидности на отечественном банковском рынке, который, как считают некоторые эксперты, в том или ином виде проявляется с конца 2013 года и уже сказывается на ситуации с проектированием и возведением объектов недвижимости.

В декабре прошлого года премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым было подписано распоряжение - учредить экспоцентр "Заповедники России" на территории Байкальского целлюлозно-бумажного комбината, в настоящее время закрытого. По словам Ен Ун Боку, генерального директора "Century21 Римарком", проектировщики уже приступили к разработке концепции, в течение 2013 года активно разрабатывалась документация под проект, и предполагалось, что банком-партнером выступит Внешэкономбанк. Но на сегодня в связи с событиями на Украине проект заморозился.

Можно допустить, что и ряд других крупнейших проектов, направленных на комплексное освоение территорий окажутся под ударом, ведь они реализуются годами, а финансируются с помощью траншей и по причине кризиса ликвидности надежды на стабильность в поступлении денег, по меньшей мере, представляются наивными. 

Кредит предоставлю, но не другому

Для компаний-застройщиков жилья кризис банковской ликвидности смягчен тем, что они, могут заниматься привлечением денег дольщиков. Однако полная постройка жилого дома на средства граждан практически не по силам никому из них, а доля банковского кредитования в проектах жилой недвижимости вариативна и в среднем составляет от 40% до 70%, причем, главным образом, девелоперов финансируют банки с государственным участием. По словам Алексея Могилы, главы представительства Rossmils Investments в России, в коммерческих финорганизациях размеры ставок немного выше — конечно, это 2-4%, но все равно кредит по своей общей стоимости дороже. Вместе с тем, только государственные банки готовы к выдаче долгих – на 5, 7, 10 лет - кредитов.

По словам Григория Длуги, директора по продажам коммерческой недвижимости MR Group, некоторые девелоперы уже приняли решение отказаться от запуска новых проектов. Другие, ещё имеющие доступ к финансированию, намерены вывести новые точечные проекты с расчетом, что спустя пару лет, на их выходе, произойдет восстановление экономического роста. Так, по информации компании "Пересвет-Инвест", в июле рынок только "старой" Москвы пополнился семью новыми жилыми объектами в разных округах.

Сейчас наряду с повышением ставок банки приступят к ужесточению требований к застройщикам и подрядным организациям, что, в свою очередь, оставит на рынке только сильных игроков. По словам Дмитрия Овсянникова, генерального директора "Ипотек.ру", крупные игроки строительного рынка не столкнутся с ограничением рублевого финансирования и сворачиванием строительства.

Понятно, что девелоперы проектов, которые пользуются фондированием банков Запада, и особенности те, чьи проекты уже вышли на высокую стадию реализации, будут стараться перекредитоваться в наших банках. Но ввиду отсутствия так называемых дешевых денег с Запада, возрастет стоимость внутреннего кредитования, а следовательно, считает эксперт, у перекредитованных проектыов может снизиться степень их успешности для застройщиков.

Однако стоит отметить, что Россия может получить деньги не только из Европы и Северной Америки. Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие финорганизации находятся в активном поиске и уже владеют наработанными контактами с банками Китая. Поэтому в период ближайших двух-трех месяцев на российский рынок придут деньги из Китая, - таково мнение Алексея Могилы, и в определенной степени эти финансовые потоки смогут компенсировать сложившуюся ситуацию. Мнение Могилы поддерживается и председателем правления группы ЛСР Александром Вахмистровым, кроме Америки, Европы, Канады существуют страны Азии: Китай, Сингапур, Гонконг и другие. В условиях глобальной экономики полное закрытие доступа к зарубежным финансам становится не под силу никаким санкциям.

По мнению Георгия Длуги, застройщики будут заинтересованы в повышении процента финансирования строительства за счет продаж. По словам Марии Котовой, партнера, исполнительного директора Knight Frank Russia & CIS, в строительстве до сих пор не востребованы коллективные инвестиции, которые могли бы выступить в качестве дополнительных ресурсов. А представители ГК ПИК отметили, что девелоперы, как правило, имеют подушку - земельный банк, позволяющий работать и строить в течение нескольких лет, не привлекая финансирование на новые проекты.

Но, по мнению председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко, в конце концов девелоперам придется пойти на снижение аппетитов по рентабельности, так как им не удастся компенсировать все потери за счет физлиц.

Ипотека без спроса

Другая, причем, более серьезная опасность для застройщиков, может таиться в повышении ставок по ипотеке, которое, по мнению практически всех экспертов, ввиду отсутствия возможности рефинансирования кредитов на Западе, неминуемо. В конце июля Центробанк еще раз пошел на повышение базовой процентной ставки, причем в качестве аргумента этому он оперировал увеличением рисков инфляции, которые вызывает в том числе и внешнеполитическая напряженность и ее возможное влияние на курс рубля.

По мнению Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости", в этой ситуации банкам придется действовать по какому-то одному сценарию (всего их два): или произойдет ужесточение требований к заемщикам, вследствие чего сузится целевая аудитория и снизятся риски невозвратов, или произойдет повышение процентных ставок по кредитам. А это вызовет ещё большее снижение покупательской способности населения, а за ней и показателей спроса на жильё.

По словам Павла Луценко, генерального директора портала "Мир квартир", мы столкнемся с падением спроса на недвижимость, причем, это будет относиться ко всем сегментам. А это, считает, Ен Ун Боку, может привести приведет к тому, что цены на недвижимость заметно снизятся.

По информации Центробанка, если говорить о средней ставке по ипотечным кредитам, то сегодня она равна 12,2% годовых. Большая часть участников рынка сошлись во мнении, что за осень можно ожидать повышения ипотечных ставок до 13,5%, но это не убавляет и более пессимистичных прогнозов. По словам Вадима Ламина, управляющего партнера Spencer Estate, до конца текущего года минимально ставки увеличатся до 17-18% годовых.

По прогнозу Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК МИЦ, к концу года ставки вырастут в пределах 2%, а вот если они преодолеют эту планку, то они станут заградительными: люди откажутся от кредитов. По словам Ирины Дзюбы, директора ипотечного бизнеса Локо-банка, при ставке, равной 15-15,5% потребительский спрос на ипотеку недвижимости продолжит снижение до нулевой отметки, критична будет ставка, равная 16%".

Тем не менее пока по прогнозам аналитиков Est-a-Tet, в столице и столичном регионе реализованный спрос в течение первого квартала этого года достиг максимального уровня за период с 2012 года, а если его сравнить с таким же периодом прошлого года, он увеличился в 3,5 раза. Однако уже во 2-м квартале 2014 года нельзя было не отметить снижение на 40% спроса в сравнении с 1-м кварталом. По мнению специалистов, причины этого падения заключаются в том, что начался сезон отпусков, и что реализация большого объема отложенного спроса произошла в 1-м квартале. Кроме того, они отметили и то, что многим потенциальным покупателям пришлось взять паузу перед началом делового сезона и того, как будет складываться ситуация в стране в дальнейшем.

Москва