Как можно продать квартиру в ипотеке?

Как можно продать квартиру в ипотеке?

Случается так, что заемщик, оформивший ипотечное кредитование, в силу жизненных обстоятельств, всерьез задумывается над вопросом о продаже ипотечной квартиры. Бытует мнение, что квартира, оплачиваемая по ипотеке, не подлежит продаже. На самом деле продать такую недвижимость вполне реально, однако для этого необходимо преодолеть массу трудностей. Во многом итог сделки купли-продажи недвижимости зависит от действий банка и риэлтора, который будет контролировать сделку от начала и до конца. Роль банка заключается в следующем: именно он дает разрешение на продажу квартиры. Запрещая продажу, банк старается избавить себя от проблем, связанных с переоформлением документов ипотечного кредитования на другого владельца. Для подобной процедуры необходимо выделять время, привлекать сотрудников, а выгоды при этом банк никакой не получит. Однако, если заемщик сможет доказать необходимость продажи кредитуемого жилья, то банк вполне вероятно разрешит проведение сделки. Но на самом деле интересоваться возможностью продажи стоит еще до подписания договора ипотечного кредитования.

В случае если вы решили продать недвижимость, приобретенную в кредит, следует предварительно предупредить об этом банк. Продать такую квартиру нелегко не только потому, что задолженность по кредиту еще не погашена, но и потому, что в большинстве случаев сама квартира, выступает в качестве Продать ипотекубанковского залога, а современное законодательство запрещает продавать ранее заложенное имущество. В подобной ситуации банк, скорее всего, предложить вам сначала оплатить долг по кредиту, а уже после этого продавать квартиру.

Если банк все же удовлетворил ваше прошение на продажу кредитуемого жилья, продать такую квартиру все равно будет крайне сложно – мало кто согласится приобрести вместе с квартирой непогашенный ипотечный кредит. В случае если покупателя найти все-таки удалось и банк в свою очередь дал согласие на продажу кредитуемого жилья, следующим шагом будет предоставление наиболее полной информации о будущей сделке купли-продажи в банк. Банк должен быть уверен, что как задолженность по кредиту будет выплачиваться и впоследствии.

По своему усмотрению банк может откорректировать процедуру оформления сделки, для того чтобы обеспечить себе дополнительную безопасность. Финансовые эксперты рекомендуют при совершении подобной сделки обращаться за помощью к агентам по недвижимости – это позволит вам получить наиболее выгодные условия купли-продажи.

Если случится так, что вы найдете покупателя, готового внести всю оставшуюся сумму долга единовременно, банк, скорее всего, пойдет вам на уступки, для него гораздо более выгодно получить весь платеж сразу. Такой случай чаще всего встречается при дифференцированной схеме платежей, когда проценты начисляются на остаток долга, и чем раньше выплатишь тело кредита, тем меньшая переплата вас ожидает. В случае если работает аннуитетная схема выплат по кредиту, банку становится невыгодно терять своих плательщиков в пользу досрочного погашения кредита. В подобной ситуации банк будет настаивать на переоформлении кредитного договора на новых условиях. Вообще, при любом раскладе банк является диктующей условия стороной.

Таким образом, участниками сделки по купле-продаже ипотечного жилья выступают трое: банк, продавец и покупатель.

Существует три схемы продажи ипотечной квартиры

Участие банка в сделке: после согласования с банком, жилая недвижимость, согласно порядку проведения сделки купли-продажи, выставляется на продажу. Вместе с этим банк открывает на своих счетах две ячейки – одну для выплаты остатка по кредиту, а другую для денежных средств продавца. После помещения денег на счет, квартира перестает считаться залоговым имуществом, и продолжается оформление необходимых документов у нотариуса. Продавец забирает деньги из ячейки.

Банк - наблюдатель за сделкой: после получения разрешения банка продавать квартиру, оглашается сумма остатка по кредиту и заключается предварительный договор купли-продажи, между продавцом и покупателем оговариваются все нюансы будущей сделки. На этот момент покупатель передает продавцу жилья определенную сумму за покупку, часть из которой уходит на погашение кредита, а оставшаяся часть переходит на банковский счет. После всех этих процедур, продавец передает покупателю пакет документов, подтверждающих снятия с квартиры статуса залогового имущества, и продавец забирает остаток из банковской ячейки.

Перевод кредита: в данном случае было бы честнее говорить не о продаже квартиры, а о продаже кредита. В рассматриваемом нами случае продавец, оформляя сделку купли-продажи, передает груз кредита на нового владельца, соответственно банк в свою очередь проверяет платежеспособность нового клиента и прочую информацию. Затем между сторонами производится окончательный расчет за жилье, который зависит от рыночной стоимости ипотечного жилья.

Москва