Покупаем частный дом по ипотеке

Покупаем частный дом по ипотеке

Мы все хотя бы когда-нибудь мечтали о своем частном доме. Можно в деревне, а можно в коттеджном поселке. К сожалению, временя Простоквашино с его пустыми, заброшенными домами, давно прошли… Так как же из душной, пыльной квартиры переехать поближе к природе?

Ответ напрашивается: купить коттедж. Но как быть, если нужную сумму самим не собрать?

Первый вариант – долевое строительство. Большинство застройщиков коттеджных поселков предлагают такой вариант покупки частного дома. По сути, Вы покупаете дом в рассрочку. Очевидно, что этот вариант довольно рискованный: Ваш дом могут перепродать или элементарно не построить. Кроме того, многие компании требуют, чтобы участники долевого строительства отдали в залог свои квартиры. Но, что понятно, застройщику нужна, скорее всего, не сама Ваша квартира, а деньги на строительные материалы и зарплаты рабочих. Так что, скорее всего, Вашу квартиру оценят гораздо ниже рыночной стоимости, чтобы побыстрее и подороже ее перепродать. Кроме того, съехать из квартиры нужно будет до того, как дом будет готов. А где жить, пока он строится? Увы, фирмы-застройщики никогда не «отбирают» квартиры только после въезда в готовый дом – всегда заранее.

Дом по ипотекеВторой вариант – купить дом по ипотеке. В 90е, в период массового строительства и кредитования, практически все застройщики имели партнерские соглашения с банками и предлагали купить будущий дом по ипотеке. Но это оказалось слишком проблематично: строители часто оказывались недобросовестными, и дома вводили в эксплуатацию с опозданием, сложно было оценить реальную стоимость строящегося дома в качестве залога, трудно было перепродать дом, если заемщик не мог его выкупить и так далее. Так что теперь таких предложений почти нет. И все-таки найти подобный вариант можно.

Но все-таки, по вышеперечисленным причинам, «настоящую» полноценную ипотеку на приобретение загородного дома практически ни один банк не предлагает. Исключение – когда застройщик каким-то образом связан с банком. И то банки выдают ипотеку на дома только в определенных поселках – так проще оценить рыночную стоимость дома. Кроме того, такой дом легче перепродать, если заемщик не сможет оплатить ипотеку. «Домик в деревне» ни один банк, скорее всего, кредитовать не станет – особенно если этот дом расположен далеко от отделения банка. Обычно, банки работают только с объектами залога, которые находятся в радиусе 100 км от их офиса.

Как же тогда поменять квартиру на особняк?

Самый подходящий вариант, как кажется – взять ипотеку пол залог своей квартиры. Хотя такие кредиты представляются очень удобными и для заемщика, и для банка, они почему-то не очень распространены. Их предлагают сейчас только крупнейшие федеральные банки (такие как ВТБ24, Сбербанк). Если вдуматься, такая ипотека – потребительский кредит под залог имеющейся недвижимости.

Главное преимущество такого кредита перед обычным ипотечным – отсутствие первоначального взноса. Срок кредитования по такой программе обычно составляет 15-20 лет. Процентная ставка по такому кредиту равна 14,5 %, что несколько выше, чем 11-12% годовых по обычной ипотеке. Это связано с тем, что банк не может проверить, целенаправленно ли расходуются полученные средства: заемщик может, вместо покупки загородного дома, пустить деньги в бизнес или взять кредит на автомобиль. Максимальная сумма кредита – 80% стоимости заложенного жилья. Обычно, чтобы получить такой кредит, не нужно страховать жизнь и здоровье. Зато застраховать объект залога нужно обязательно.

Требования к заемщику и необходимый перечень документов такие же, как при оформлении обычного ипотечного кредита: наличие постоянной прописки, справки о доходе, постоянного официального места работы, сведений о приобретаемой недвижимости. Не пытайтесь самостоятельно провести независимую оценку Ипотекастоимости залоговой недвижимости – банк, скорее всего, все равно проведет свою экспертизу.

После того, как Вам дадут кредит, находящееся в залоге жилье можно продавать – банки этому не противятся. Главное, обговорите с банком продажу квартиры и способы гашения кредита и продолжайте аккуратно выплачивать кредит. Если Вы не хотите продавать квартиру, можете сдать ее в аренду и переехать в приобретенный коттедж: как правила, аннуитетные платежи по кредиту сопоставимы с доходами с аренды. Выбор за Вами – мне. Например, кажется, что всегда лучше сохранить недвижимость – мало ли что.

Если у Вас есть какие-то свои сбережения, и, чтобы купить дом, Вам не хватает совсем небольшой суммы, проще взять обычный потребительский кредит. Сейчас многие банки готовы без залога (только с поручителями) предоставить Вам до 1 000 000 рублей. Однако есть и минусы: максимальный срок кредитования – 5-6 лет, а процентная ставка приблизительно в полтора раза выше, чем по ипотеке. В результате, получается, что аннуитетные платежи практически в два раза выше, чем по ипотечному кредиту.

Сравнивайте, выбирайте, решайте – и перебирайтесь поближе в природе.

Москва