Стандартные условия ипотечного кредитования

Стандартные условия ипотечного кредитования
26 февраля 2013  ипотека

Давайте обсудим наиболее распространенные (стандартные) условия получения ипотечных кредитов и «подводные камни», сложности, которые могут при этом возникнуть.

В этой статье мы рассмотрим самые «раскрученные» ипотечные программы банков – предложения от Сбербанка, Райффайзенбанка, ВТБ24, банков DeltaCredit и Nordea, АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования).

Первый взнос по ипотечному кредиту

Многие банки (Сбербанк, Nordea, ВТБ24) и АИЖК заявляют, что при приобретении готового жилья по ипотеке первоначальный взнос может составлять всего 10%. В то же время, они очень советуют вносить сразу же не меньше 20%. Ведь чем меньший первоначальный взнос Вы готовы внести, тем более строгие требования к Вам предъявит банк. Величина первоначального взноса влияет на процентную ставку: чем меньше первоначальный взнос, тем больше ежемесячные аннуитетные платежи. А от величины аннуитетных платежей зависит требуемый минимальный ежемесячный доход заемщика. Обычно оказывается, что уровня дохода заемщика хватает как раз на выплату кредита с первоначальным взносом в 20% от стоимости приобретаемого по ипотеке жилья.

Если Вы покупаете квартиру в строящемся доме или берете кредит на частный дом, первоначальный взнос будет на 5% больше (в среднем, 15-20%). Только Сбербанк предлагает программу с 10% первоначальным взносом, но она распространяется не на всех застройщиков.

Процентные ставки

В рекламах обычно значится минимальная процентная ставка. Ее Вам могут предложить, если Вы внесете максимально возможный первый взнос (около 60% от стоимости жилья) и возьмете кредит на минимальный срок (три года). Итак, в этом случае ставки могут быть следующими:

  • на готовые квартиры: 8,9% - 15,25%;
  • на квартиры в строящихся домах: 7,9% - 16,25%;
  • на приобретение отдельно стоящего дома: 11% – 18% годовых.

Давайте сосредоточимся на «ловушках», которые скрываются за этими привлекательными ставками.

  1. Внимательно изучайте таблицы ставок, обращайте внимание на все, что написано мелко или внизу страницы. Не игнорируйте звездочки и остальные сноски. Так, на сайте банка DeltaCredit приводятся ставки по ипотеке. Но если вчитаться, оказывается, что эти ставки действительны только при предоставлении справки формы 2-НДФЛ, иначе придется платить на 0,5% больше. А если Ваш основной источник дохода бизнес, ставка будет еще на 1% выше.А на сайте АИЖК мелким шрифтом написано, что ставки действуют только для тех, кто застраховал свою жизнь и здоровье – остальные должны заплатить на 0,7% больше.
  2. Особенности ипотечных кредитов на новостройки. Как правило, ставка по ипотечному кредиту на новостройку на 1% выше, чем по кредиту на обычнуюЛовушки ипотеки квартиру, пока не оформлено право собственности на построенную квартиру и не заключен договор о залоге в пользу банка. Ведь выдавая такой кредит, банк очень рискует: до заключения договоров единственной «гарантией» банка является договор об уступке права требования по договору о долевом участии в строительстве. А этот документ юридически очень оспоримый. Особенности кредитов на «долевую» покупку квартир обычно отдельным пунктом нигде не прописываются – это может быть упомянуто среди прочих условий кредитования, в таблице тарифов или вообще где-нибудь в примечаниях. Так что лучше всего обсудить этот вопрос сразу, перед тем как подавать заявку на кредит. Наиболее «хитрые» правила кредитования у банка DeltaCredit. Процентная ставка там зависит от массы факторов – и от величины первого взноса, и от срока, на который берется кредит, и от пакета документов, подтверждающих Ваш доход (справки формы 2-НДФЛ или произвольной формы), от самого типа кредитного продукта, от размера комиссии. Эта самая комиссия – собственная акция этого банка: Вы можете сократить процентную ставку, заплатив большую комиссию за оформление кредита. Если Вы заплатите 1% от суммы кредита, ставка снизится на 0,5%, заплатите 2,5% - получите «скидку» в 1%, заплатите 4% - ставка станет ниже аж на 1,5%.
  3. Фиксированная и «плавающая» процентные ставки. Некоторые банки, например, банк Nordea, предлагают кредиты как с фиксированной, так и с плавающей процентной ставкой. Если Вы хотите, чтобы ставка не менялась в течение всего срока кредитования, она будет равна 13,5%. В то же время, Вы можете «заморозить» ставку не навсегда, а на несколько лет – тогда потом она начнет изменяться в соответствии с величиной ставки MosPrimeRate (к ней приплюсуют 5 базисных пунктов).
  4. Комиссия за выдачу ипотечного кредита. Обычно в рекламных объявлениях банки декларируют, что комиссий за выдачу ипотечных кредитов они не берут. Единственный, кто прямо говорит о такой комиссии – банк ВТБ24. Некоторые банки строят такие комбинации, что Вам выгоднее становится заплатить комиссию. Например, в банке DeltaCredit процентная ставка зависит от величины комиссии: чем больше заплатите комиссию, тем ниже будет процентная ставка. Помимо этого, есть и обязательные попутные расходы, которые придется оплатить: например, услуги нотариуса, работа оценщика, госпошлина и прочее.

Теперь обсудим способы уменьшить процентную ставку по ипотеке.

Во-первых, некоторые организации, например, АИЖК, предлагают особые условия при покупке жилья в строящихся домах. Вам могут предоставить следующие скидки:

0,5% - если цена на 1м2 соответствует нормативом Министерства регионального развития для этого региона (то есть, если Вы покупаете не элитное, а нормальное, соответствующее Вашему доходу жилье);

0,25% - если Вы – участник подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» за 2002-2010 гг.;

0,25% - для семей с двумя несовершеннолетними детьми;

0,5% - для семей с тремя и более несовершеннолетними детьми.

Как правило, ставка ниже, если Вы подтверждаете доход справкой формы 2-НДФЛ, а не свободной формы. Также, Вам предложат льготные условия, если Вы – участник зарплатного проекта данного банка.

А вот наличие хорошей кредитной истории вряд ли снизит кредитную ставку – считается, что она у Вас чиста по определению – иначе Вам вообще не дадут кредита.

Юридические аспекты оформления кредита

Выше мы подробно обсудили вопросы, касающиеся получения ипотечного кредита: условия Условия ипотекивыдачи, процентные ставки, возможные проблемы. Мы постарались рассмотреть и сравнить конкретные предложения нескольких банков. Теперь сосредоточимся на действиях, которые придется совершить при оформлении ипотеки.

Наиболее юридически важная процедура – подписание договора кредитования, договоров залога, закладных и поручительства. Это самоочевидно, но все-таки подчеркнем раз: внимательно прочитайте все бумаги, прежде чем их подписать!

Некоторым банкам необходима нотариальная регистрация подписываемых документов. Тогда Вам придется вместе с сотрудником банка пойти к нотариусу и там подписать все документы. Надо признать, что нотариальное заверение ипотечных сделок – услуга очень дорогая: Вам придется заплатить около 1,5% от суммы кредита.

Следующая важная процедура – регистрация договора ипотеки (залога) и закладной в регистрационной палате. До этого момента кредитный договор практически недействителен. Обычно банки выдают деньги, только зарегистрировав договор залога или, по крайней мере, получив расписку из регистрационной службы о том, что документы приняты на регистрацию.

Как правило, все документы оформляются в один день: сначала в агентстве недвижимости производится сделка купли-продажи, потом подписываются кредитный и ипотечный договоры, потом договоры купли-продажи и ипотеки регистрируются в федеральной регистрационной службе.

Что может осложнить оформление документов? Во первых, если Вы состоите в законном браке, а Ваш(а) супруг(а) не выступает ни как созаемщик, ни как поручитель, и у Вас при этом не заключен брачный контракт, банк может потребовать нотариально заверенное согласие супруги(а) на заключение сделок (и, прежде всего, на заключение договора ипотеки). Это согласие можно оформить у любого нотариуса, стоить это будет 1000 рублей. Как всегда: прежде, чем подписать согласие, внимательно его прочитайте – вдруг это не совсем то, что требует банк. Лучше, чтобы необходимый текст Вам предоставили сотрудники банка. Что хорошо, это согласие (если не указано обратное) юридически бессрочно. Во-вторых, если Вы продаете жилье, в котором прописан несовершеннолетний ребенок, для оформления сделки необходимо согласие органов опеки. Впрочем, это правило не для получения ипотечного кредита, а для купли-продажи жилья.

Москва