ЦБ снова готов к ужесточению требований к капиталу банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов, по которым предусмотрен низкий первоначальный взнос, это вряд ли заметно повлияет на темпы роста ипотечного кредитования, но, по мнению экспертов рейтингового агентства Moody’s, положительно скажется на кредитоспособности банков. Самих банкиров такая позиция регулятора не устраивает, и они предупреждают, что с 2019 года они будут вынуждены либо принять решение о повышении ставок по кредитам с первоначальным взносом до 20%, либо - о повышении минимального взноса, что приведет к увеличению «стоимости входа» в ипотечный кредит примерно на 1/3.
Накануне Moody’s было опубликовано исследование, в котором содержится оценка того, как влияют требования регулятора на качество ипотеки. В исследовании агентством дан анализ того, как на фоне повышения риск-коэффициентов, с помощью происходит "охлаждение" ЦБ кредитования, менялся уровень просрочки по ипотеке. Например, регулятор, в стремлении снизить выгоду от выдачи рискованной ипотеки с низким первоначальным взносом (от 10% до 20%), принял решение о повышении с 2018 года риск-коэффициента при расчете капитала со 100% до 150%. На днях стало известно, что ЦБ запланировал увеличение с 2019 года этого коэффициента до 200%.
Эта мера, как уверены в Moody’s, окажет положительное влияние на кредитоспособность банков. До настоящего времени качество ипотечных кредитов по праву можно было назвать адекватным. На фоне ужесточений регулятора произошло снижение доли кредитов с просрочкой свыше 90 дней. Но это улучшение частично объясняет быстрый рост портфеля ипотеки, из-за чего можно не заметить первых признаков, свидетельствующих об ухудшении качества активов.
Прежними ужесточениями, по всей видимости, рост кредитов с низким (менее 20%) первоначальным взносом замедлить не удалось: если в 2016 году на эти кредиты в новых выдачах приходилось 14%, то в 1-м кв. 2018 года — уже 44%. По мнению экспертов Moody’s, в случае падения в текущей нестабильной экономической ситуации цен на недвижимость или доходов населения, заемщики, имеющие низкий первоначальный взнос, скорее потеряют недвижимость, чем продолжат обслуживать кредит.
По мнению аналитиков, повышение риск-коэффициента для кредитов с низким первоначальным взносом - это чувствительная мера для банков, в кредитных портфелях которых превалирует ипотека, это - «Дельтакредит» (100% кредитов), Абсолют-банк (45%), «Центр-инвест» (33%), Транскапиталбанк (31%), «Ак барса» (29%), Металлинвестбанк (28%), «Уралсиб» (27%), «Возрождение» (27%) и Сбербанк (18%).
По мнению банкиров, из-за очередных ужесточительных шагов со стороны ЦБ может снизиться доступность ипотеки для граждан.
По мнению руководителя отдела продуктов и аналитики банка «Дельтакредит» Алексея Подвигина, из-за того, что ЦБ решит увеличить риск-коэффициент, в конечном счете банкам придется или пойти на повышение ставок по кредитам, предусматривающим низкий первоначальный взнос, либо на увеличение первоначального взноса до 20%. Что, безусловно, отразится на доступности ипотеки. Фактически из-за повышения коэффициента увеличится
"стоимость входа" в ипотеку примерно на 1/3, что существенно для большинства клиентов. По словам директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, как раз повышение процентной ставки на 1,5 п. п. и стало нашей реакцией на прежний рост норм резервирования. И в случае решения регулятора об очередном увеличении, нам придется тоже принять соответствующие решения.
Впрочем, в этом случае выбирать придется между доступностью ипотечного рынка и его стабильностью. По словам руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко, когда повышается первоначальный взнос, это всегда оказывает положительное влияние на качество кредитных портфелей. Раньше нормой считали 30%-й первоначальный взнос. При малых первоначальных взносах велик риск, что в случае дефолта банки и заемщики столкнутся с потерями. Но если ЦБ все-таки примет решение о повышении риск-коэффициента, то ипотека с низким первоначальным взносом превратится в «нишевый продукт для ограниченного круга клиентов.
