В первый раз цены на новостройки в массовом сегменте, как правило, обуславливающем конъюнктуру всего рынка недвижимости, начали снижаться во II квартале прошлого года. К началу этого года уровень снижения достиг 7,9%. Например, в июне прошлого года квадратный метр жилой площади в среднем стоил 160 740 руб., то в декабре его стоимость снизилась до 147 890 руб. Ежемесячно можно было наблюдать примерно 1,5%-е удешевление новостроек массового сегмента.
В текущем году снижение цен продолжилось, причем, сохранились прошлогодние темпы. С января по апрель т.г. стоимость жилья в этом сегменте понизилась на 4,8%. В апреле средняя цена на квадратный метр составляла 143 445 руб. А в целом с начала рецессии на рынке недвижимости снижение цен составило 10,8%.
Стоит внимания то, что нынешнее снижение имеет качественное отличие от снижения, имевшего место в 2009 году, когда произошло 11%-е сокращение цен на новостройки экономического класса, а уже в 2010 году она перестали падать и за год удалось зафиксировать небольшой - 15%-й рост - отскок цен. На этот раз у отрицательной динамики есть продолжение.
Спрос падает
Из-за экономической и политической нестабильности кошельки покупателей сильно похудели, что стало причиной количественных и структурных изменений спроса. По сведениям Росреестра, в прошлом году количество заключенных в Москве договоров на долевое участие (ДДУ) уменьшилось на 18,2%. Между застройщиками произошло обострение конкуренции, дисконты приобрели регулярный характер и повсеместность. Сегодня скидками в том или ином виде можно воспользоваться в 91% жилых комплексов, расположенных в старой черте Москвы.
Что любопытно, несмотря на общую тенденцию понижения уровня спроса, на начало этого года пришелся всплеск активности покупателей.
Даже если сравнить с благополучным 2014 годом, в I квартале т.г. отмечен 23%-й рост числа сделок ДДУ, что можно связать прежде всего с ажиотажем, вызванным возможным сворачиванием программы поддержки ипотеки государством. Наряду с этим, цена на «входной билет» на рынке недвижимости беспрецедентно упала до 2,5 млн руб. Покупатели, еще не покинувшие рынок, теперь могут приобрести новостройку с улучшенными характеристиками: более высоким классом жилья, большей площади и в Москве вместо Подмосковья. Но в целом темпы продаж, если убрать влияние факторов внерыночного характера, все-таки показывают снижение - в I кв. их замедление было 20%-м по сравнению с таким периодом, но год назад.
Даже то, что спрос временно оживился, не отразилось на динамике цен, поскольку продолжается рост объема предложения. Это связано еще и с тем, что девелоперы продолжают вывод на рынок новых объемов жилья, причем темпы поистине стахановские. Так, например, в 2013 году рост объема предложений в массовом сегменте в сравнении с предыдущим годом составил 12%, в 2014 — 34%, а в 2015 — 80%. В течение I квартала т. г. объем предложения вырос на 7,9%. Строительной отрасли не присуща немедленная реакция на изменение спроса. Сегодня на рынке появляются объекты, разработанные и спроектированные еще 2-3 года назад, когда волна посткризисного восстановления 2010-2014 гг. была позитивной. В них вложено много миллионов, поэтому их остановка была бы дорогой и невыгодной. В итоге на ценах сказывается давление не только от сжимающегося спроса, но и от нарастающего предложения. В связи с этим снижение цен, прежде всего, относится к новым проектам, только выходящим на рынок. Продажи их стартуют с 7-15% начальным дисконтом к рынку.
Что характерно, при общем медленном снижении цен на новостройки, продолжается рост себестоимости строительства и причины тому следующие. Первая - удорожание импортных стройматериалов и других ресурсов. Отечественные производители тоже решили прибегнуть к небольшой спекуляции на теме кризиса валют, повысив цены на свою продукцию. Вторая связана с уходом с рынка турецких генподрядчиков, которых пока некем заменить – услуги европейских компаний закономерно подорожали, а у российских застройщиков наблюдается перегрузка заказами и также - удорожание услуг. Третья причина связана с тем, что обострилась конкуренция: девелоперы вынуждены были пойти на повышение расходов на рекламу, в частности, работать к самым дорогостоящим каналом распространения информации – телевидением. Четвертая - банковское финансирование также стало более дорогим. вдобавок, банки выдают кредиты далеко не всем застройщикам, следовательно, девелоперы используют еще более дорогие финансовые инструменты.И, наконец, на росте себестоимости сказалось и обязательное страхование ответственности застройщика, запущенное в действие с 1 января 2014 года.
В таких условиях девелоперы, пытаясь выжить, уменьшают издержки с и сокращают маржинальность. В итоге сегодня отмечается 20-25% снижение средней доходности строительного бизнеса, что совсем рядом с критическим порогом.
Снижение цен продолжится до тех пор, пока не будет достигнуто равновесие между спросом и предложением на рынке новостроек. Стоимость прекратит падать, когда покупателям удастся «переварить» имеющийся сегодня на рынке объем предложений. Когда это произойдет – зависит только от того, как будет развиваться экономическая ситуация, и если она улучшится, потребительская активность оживится. А пока уровень доходов граждан отстает от роста ежемесячных расходов и инфляции.
Многое зависит и от того, какие меры предпримет государство для поддержки отрасли, как сложится ситуация с доходами и занятостью населения. В марте из-за одних только слухов о возможности сворачивания госпрограммы поддержки ипотеки, сделки выросли в 2 раза, а это значит, что те, кто покупает недвижимость, все же располагают скрытыми резервами. За 2015 год вклады физлиц на депозитах в банках продемонстрировали 15,8%-е увеличение. В марте т. г. суммарный объем этих средств достиг 22,9 трлн рублей.
Предприятиями тоже накапливаются средства, это можно видеть по тому, как растут остатки на их корсчетах. Эту тенденцию показывают предприятия обрабатывающей промышленности, постепенно начинающие пользоваться собственными средствами для инвестиционной деятельности. Как считают некоторые эксперты, накопление ликвидности вызовет начало роста уже во 2-й половине 2016 – нач. 2017 гг.
Как оценивает Минэкономразвития РФ, в прошлом году снижение ВВП России было 3,9%. Прогноз МЭР на этот год связан уже с позитивной динамикой – 0,7%, 2017-й – 1,9%, а в 2018-м – 2,4%. Ожидания Всемирного банка связаны с началом роста ВВП России в 2017 году, хотя этот прогноз более консервативен: 1,1%. Но в целом, ситуация с ценами на рынке недвижимости может быть переломлена уже в начале будущего, 2017 года.
