За последний год сократились расходы граждан России на обслуживание ипотеки. Так, например, в начале прошлого года обслуживание ипотеки в среднем требовало "выложить" 49% от зарплаты, то в I квартале т. г. — уже 45%. За этим соотношением внимательно следит регулятор для того, чтобы запустить в среднесрочной перспективе особый индикатор, отображающий кредитную нагрузку на граждан. По словам экспертов, то, что это соотношение снизилось, объясняет заметное сокращение процентных ставок. Как оценивают эксперты, в ближайшие 1-1,5 года удешевление ипотеки может составить еще 1–2 п.п.
По мнению руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, сегодня для ипотечных заемщиков немного упростилось обслуживание кредитов из-за того, что снижены процентные ставки. А вот снижение доходов наряду с ростом среднего размера ипотечного кредита - незначительны. Снижение ипотечной ставки ведет к тому, что при в целом равных размерах кредита и доходов началось планомерное снижение PTI. В странах Европы нормальный уровень PTI не превышает 40%. А к российской тенденции, как считает Гордейко, нужно относиться как к крайне положительной — в перспективе мы увидим снижение доли просрочки по ипотечным кредитам и отсутствие социальных дефолтов.
По информации ЦБ, на начало 2016 года среднее значение ставки по ипотеке составляло 12,92%, а к концу I квартала текущего года оно понизилось до 11,68%. При этом сегодня на рынке актуально действие отдельных программ банков, с предложениями однозначных ставок. В целом смягчение условий по процентным ставкам банками стало возможным именно благодаря тому, что была снижена ключевая ставка Центробанка, которая отражается на всех прочих ставках в экономике.
Разработка индикатора PTI осуществляется в связи с необходимостью исполнить поручение российского президента о снижении долговой нагрузки на граждан. Кроме того, банки при проведении внутренних расчетов пользуются и альтернативным показателем — DTI (debt-to-income), отражающим то, как соотносится совокупный основной долг заемщика к его совокупному доходу за конкретный период — обычно это год.
К примеру, для заемщика, имеющего ежемесячный доход в 40 тыс. рублей и ежемесячно выплачивающего по ипотеке 20 тыс., PTI равен 50%, тогда как DTI определяют, как отношение дохода за год (480 тыс.) и основного долга по кредиту (допустим, 2 млн по ипотеке). В нашем случае DTI будет равен 417%. И этот гражданин при применении схемы с DTI ни в одном банке не получит нового кредита, так как показатель DTI выше 100%. Но по применению PTI можно будет увидеть, что уровень долговой нагрузки приемлем.
По мнению ряда банкиров, сегодня действительно налицо тенденция к снижению долговой нагрузки на граждан по ипотеке.
По словам старшего вице-президента, директора департамента анализа рисков ВТБ24 Андрея Гулецкого, уровень среднего ипотечного платежа достаточно стабилен. Происходит постепенный рост среднего размера кредита, при этом видно, что процентная ставки существенно снижается, таким образом, совокупное влияние на платеж можно назвать взаимокомпенсирующим.
ВТБ24 дает оценку совокупному DTI клиента (если учесть все платежи по другим кредитам) для правильного расчета его предельной платежной нагрузки. За истекший год значение DTI ипотечных заемщиков продемонстрировало умеренное снижение в среднем на 2–3 п.п.
Стоит отметить, что ЦБ определит методику расчета долговой нагрузки на граждан в срок до 2018 года.
