Текущий год может запомниться как самый успешный в истории рынка ипотеки, но его рост уже понемногу исчерпывается.
За 1-е полугодие российскими банками было выдано 1,3 трлн рублей ипотечных кредитов, в годовом выражении рост этого показателя составил почти 70%, что, по словам аналитиков, является рекордом. К 1 июля 2018-го объем ипотечного портфеля российских банков достиг 5,8 трлн рублей.
Ипотечный рынок получил поддержку - был реализован отложенный спрос на жилье в условиях рекордно низких ипотечных ставок и стабильных цен на жилье. Другой фактор представлен рефинансированием, наращиваемым банками в условиях сниженных ставок.
Из данных за 1-е полугодие т.г. видно, что россияне охотнее брали в долг крупные суммы. А из-за незначительного роста реальных доходов заемщики делали выбор в пользу более длинных сроков кредитования — от 20 лет. Происходит смещение интереса покупателей в сторону уже готового жилья, а не новостроек: 71% против 43%.
Но, по мнению экспертов агентства, ипотечный бум в России скоро пройдет. Сегодня наблюдается замедление снижения ставок по ипотечным ссудам. В июне средневзвешенная ставка по таким кредитам в рублях составляла 9,48%, тогда как год назад ставка была всего на 0,3 п.п. меньше. Причина — политика, проводимая Банком России, в сентябре принявшем решение о повышении ключевой ставки до 7,5%.
По прогнозам аналитиков «Эксперт РА», если усилятся геополитические риски и волатильность курса рубля, может разогнаться инфляция и, как следствие, ключевую ставку опять повысят, что увеличит вероятность того, что ставки по ипотеке развернутся в сторону роста уже в этом году, что, в свою очередь, помешает рефинансированию, на которое переориентированы банки. Кроме этого, на выдаче ипотеки отразится ситуация на рынке недвижимости. Стоимость первичного жилья растет больше года, и в дальнейшем возможно усиление этой динамики. А с 1 июня 2019 года российские застройщики окончательно перестанут применять механизм долевого финансирования к банковскому фондированию, из-за чего вырастут затраты на строительство.
Все перечисленные условия приведут к спаду ипотечного кредитования уже во 2-м полугодии т.г. Как прогнозирует агентство, по итогам года рост объема выдач ипотеки составит 35% (2,7—2,8 трлн руб.). В 2019 году рекорд вряд ли будет обновлен. В соответствии с базовым сценарием, банками будет выдано всего 2,5 трлн ипотечных ссуд. А в случае снижения стоимости барреля нефти марки Brent до $55, и увеличения ЦБ ставки до 8%, возможно сокращение объемов ипотечного кредитования на 1/4 — до 2 трлн рублей.
