Как показало исследование, которое провела коллекторская компания «Кит Финанс Капитал», из-за стагнации цен на вторичном рынке недвижимости, должникам приходится ускорять продажу своих квартир для погашения долгов. Сейчас клиенты до суда договариваются с коллекторами о том, что они реализуют свои квартиры. Ценовая стагнация на рынке вторичной недвижимости делает невыгодной для заемщиков процедуру взыскания квартир при участии суда. Как прогнозируют эксперты, тенденция сохранится на ближайшую пятилетку. Если возникнут хоть малейшие проблемы с погашением ипотеки, необходимо обратиться в банк — так остается возможность для сохранения квартиры.
Представителями коллекторского агентства «Кит Финанс Капитал» были проанализированы урегулированные и находящиеся в стадии урегулирования ипотечные кредиты в период с ноября 2016 по ноябрь 2017 г. Как они выяснили, в 45% случаев ипотечники пытаются продать свое жилье для уплаты долгов банкам, не ожидая, когда начнется суд. В то же время в 55% случаев квартиры взыскиваются у должников через вмешательство суда. Год назад 40% должников предпринимали попытки договориться о реализации квартир в счет погашения долга банку до начала судебного разбирательства, а 60% — через суд.
По словам генерального директора «Кит Финанс Капитала» Дениса Аксенова, этот тренд вызвала так называемая ценовая стагнация на вторичном рынке недвижимости.
По словам руководителя аналитического направления А1 Сергея Свиридова, период начала стагнации - вторая половина 2015 года. Поначалу она выражалась в том, что квартиры на вторичном рынке массово снимали с продажи и в то же время резко увеличились сроки экспонирования — до 1 года. Второй этап — массовое предложение дисконтов к цене на уровне 10–15% при условии обсуждения условий. Третий этап, это вторая половина прошлого года, заключался в том, что общий уровень цен упал на 15%.
В связи с чем заемщики не заинтересованы в трате времени и средств на участие в судебных спорах с банками по поводу квартир: на заседания могут уйти годы. В Москве в среднем расходы на адвоката в таких случаях обойдутся в 200 тыс. рублей при прохождении процесса во всех инстанциях. Чтобы проконсультироваться с адвокатом по ипотечным вопросам, нужно выложить 5 тыс. рублей, за то, чтобы адвокат представлял интересы клиента в суде — 35 тыс. рублей (одна инстанция), столько же стоит отсрочка исполнения судебного решения, а, чтобы ипотечный договор признали недействительным, нужно заплатить 50 тыс. руб.
К тому же, за время, пока длится судебная тяжба, может ощутимо вырасти и сумма ипотечного долга.
По словам директора дирекции ипотечного кредитования банка ТКБ Вадима Пахаленко, пока долг не будет погашен в полном объеме, осуществляется начисление процентов по кредиту, а просрочка сопряжена с появлением дополнительных штрафов и пеней. И если в такой ситуации настроить себя на ожидание, когда повысится стоимость недвижимости — крайне неразумно.
Как подсчитал Денис Аксенов, в сложившейся сегодня ситуации с ценами на квартиры вторичного рынка недвижимости потери должника за судебный процесс могут составить порядка 45% стоимости квартиры. К тому же за ним и оплата судебных издержек.
По словам Дениса Аксенова, в то же время при досудебном урегулировании на сроки реализации квартиры влияют должник и цена, которая будет им установлена. В практике имели место случаи расчета должника с кредитором за 21 день. Сегодня наблюдается сокращение срока прохождения должником процедуры досудебного урегулирования и произведения окончательного расчета с кредитором, примерно на 2–3 мес.
Как прогнозируют эксперты, договоренности заемщиков с коллекторами о продаже квартир до суда будут иметь продолжение. Как считает директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова, нет ни малейшего основания надеяться на то, что цены на вторичном рынке вырастут. Как указано в данных Росреестра, рост первичного рынка столичного жилья за 9 месяцев т.г. составил 1,6. За прошедшие 3 квартала объектами регистрации стало 36,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве, а год назад их было 23,5 тыс.
Как прогнозирует Сергей Свиридов, в 3–5-летней перспективе цены на вторичном рынке не вырастут, чему среди прочего способствует запущенная недавно программа реновации, увеличивающая число предложений на первичном рынке. Таким образом, до 2024 года должники будут заинтересованы именно в продаже квартиры до суда, что разгрузит арбитражные суды.
Банки уже неоднократно настоятельно рекомендовали, чтобы заемщики, столкнувшиеся с проблемами в части погашения ипотеки, не затягивали процесс, а уведомляли об этом банк: потому что вполне реален поиск оптимального и менее затратного способа выхода из этого положения. Если клиент переживает временные неприятности, банк может согласиться с реструктуризацией кредита или предоставлением кредитных каникул — погашение долга будет отсрочено на месяц или два. Банки не заинтересованы в самостоятельной продаже квартир: это направление является для них непрофильным и сопряженно с необходимостью отвлекать сотрудников от их основной работы.
