В динамичном развитии ипотеки, прошедшем проверку мировым опытом, как раз и заключается один из наиболее верных и надежных способов не менее динамичного развития экономики. В Америке доля объема ипотечного рынка - почти 70% от ВВП, в других экономически развитых странах - даже выше 100% ВВП (Дания, Нидерланды), в то же время в России на него приходится всего 3%. Если со стороны государства гражданам предоставляются хорошие условия по ипотеке, то оно таким образом не только помогает улучшить качество жизни своих граждан, но и дает новый виток развитию потребительского спроса, что автоматически вызывает экономический рост.
Почему, несмотря на снижение в нашей стране цен на жилье до уровня 2000 года, у нам не наблюдается роста спроса на его покупку? Ответить просто - общий спад в экономике вкупе с довольно высокими 12%-16% ипотечными ставками только усугубляет и без того низкую платежеспособность населения. А это - прямая дорога в просрочки по кредитам и падение спроса на рынке.
Для снижения ставки по ипотеке необходимо пользоваться совершенно другими объемами рефинансирования кредитов.
Банки не спешат снижать ставки, так как на рынке ипотеки наблюдается дефицит предложений по долгосрочным ресурсам, практически на нуле «длинные деньги», в то же время не снижается спрос на кредиты на покупку квартир или кредиты под залог недвижимости. В совокупности именно из-за этого и растут процентные ставки.
Главная причина столь неполноценного развития ипотеки состоит в том, что в стране слабо развит рынок ипотечных ценных бумаг: в 2014 году удалось рефинансировать с применением RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities, ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), обеспеченных залогом жилых помещений — квартир, жилых домов) всего 14% рынка от общего объема выданных кредитов, в прошлом году - и того меньше. В странах, имеющих развитую экономику, объемы ИЦБ можно сравнить с объемом выпуска гособлигаций. В них также нотлажена работа специальных институтов, которые на протяжении многих лет оказывают поддержку рынку ипотечного кредитования, в то время как у нас эта роль выполняется только одним институтом — АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).
В странах, имеющих развитый рынок ипотечных ценных бумаг, государство выступает в качестве главного катализатора рынка ипотеки, финансируя только 10-20%; а роль главных и наиболее активных инвесторов отведена по традиции пенсионным фондам, страховым компаниям и другим институциональным инвесторам, инвестирующим до 90% от общего объема ИЦБ.
Чем больший объем инвестиций направляется в сектор ипотечных ценных бумаг, чем выше уровень конкуренции, тем ниже ставки по ипотеке.
Сейчас в России наблюдается противоположная ситуация. От общего объема выпущенных ИЦБ примерно 70% выкупается АИЖК и всего 30% - частными инвесторами, остальные кредиты оседают на банковских балансах.
Для государства с такой конъюнктурой отечественного рынка RMBS есть отличная возможность его переориентации в сторону роста и, может быть, благодаря этим действиям, можно будет со временем миновать экономический кризис. Для этого требуется создание условий, которые стали бы отличной мотивацией для институциональных инвесторов на вкладывание денег в развитие отечественного рынка RMBS бумаг. К примеру, сегодня на 70% портфеля ИЦБ приходится около 200 млрд рублей, соответственно, после несложного подсчета будет ясно, что если бы на долю АИЖК приходилось 10% рынка, то объем рынка ИЦБ в нашей стране составляла бы ежегодно порядка 2 трлн рублей.
Что может стимулировать рост рынка ИЦБ?
Государство должно выступить в качестве катализатора и регулятора отношений между игроками для роста ипотечного рынка, оно должно задавать стандарты продуктов/рисков и мотивации для игроков этого рынка.
Для запуска рынка, как минимум стоит озаботиться следующими мерами:
- Ввод налоговых каникул для инвесторов по RMBS бумагам, минимально на 5-7-летний срок, чтобы инвесторы успели «войти во вкус».
- Ввод института маркет-мейкеров (крупных госбанков, которые бы занимались котировками ипотечных бумаг с обязательством их выкупа).
- Увеличение срока ломбардного кредитования до 1 года (РЕПО ЦБ РФ) – что сыграет в сторону повышения ликвидности рынка.
- Ввод ипотеки с «плавающей ставкой», которая бы способствовала получению прибыли по ИЦБ инвесторами, при этом они бы не были зависимы от того, как колеблются ставки на рынке.
В недалеком будущем этими системными шагами могут заинтересоваться страховые компании и пенсионные фонды, а также частные инвесторы.
Во-первых, они будут заинтересованы в хорошей доходности ценных бумаг с ипотечным покрытием, их высокой ликвидности и надежности. Рынок недвижимости всегда будет присуща стабильность, несмотря ни на колебания, имеющие место на рынке, а ценные бумаги с ипотечным покрытием являются высококачественными активами, поэтому, если на этот рынок будут привлечены крупные институциональные инвесторы, предложение денег может оказаться выше спроса, что, собственно, и вызовет снижение процентных ставок. В итоге граждане смогут пользоваться более выгодными условиями при покупке жилья и спрос на недвижимость начнет расти, в результате чего разовьются смежные рынки и - постепенно - в целом экономика страны.
