Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) анонсированы сроки, в течение которых будут секьюритизированы ипотечные кредиты с крупнейшим рыночным игроком — Сбербанком, объем сделки - 50 млрд руб. По сути, сделка должна показать, насколько эффективна заявленная стратегия АИЖК, в которой секьюритизация является ключевым звеном. Хотя сказать об этом проекте, что он - рыночный, сложно — обслуживание заемщиков в Сбербанке продолжится, а ипотечные бумаги, несмотря на стандарты этой программы окажутся не на рынке, они так и будут находиться на балансе первичного кредитора.
Накануне в ходе конференс-колла с участием инвесторов от заместителя генерального директора АИЖК Артема Федорко стало известно о том, что до конца текущего месяца запланировано закрытие сделки по секьюритизации ипотечных кредитов со Сбербанком на сумму 50 млрд руб. Сделка является знаковой. Сбербанк относится к крупнейшим игрокам ипотечного рынка, его доля участия на нем составляет около 50%. К тому же, пока со стороны АИЖК не проводились такие крупные сделки по секьюритизации в рамках нового механизма - «Фабрика ИЦБ». Пилотная сделка с Банком жилищного финансирования (БЖФ) предусматривает объем в 2 млрд руб.
В ходе реализации сделки со Сбербанком, можно будет наглядно увидеть и оценить, насколько эффективна заявленная АИЖК стратегия. По словам главы АИЖК Александра Плутника, если “Фабрика ИЦБ” мы запустим успешно, резервы банков сократятся, упростится и удешевится процедура рефинансирования кредитов. При участии Сбербанка и других ведущих банков, инвесторов и Банка России будет продолжена работа по развитию рынка ипотечного кредитования через повышение ликвидности ипотечных ценных бумаг. Но даже после этой сделки рынок не сможет дать адекватную оценку привлекательности этого инструмента.
Выпуская однотраншевые бумага, банк разгружает свой баланс, из него уходит младший транш, оказывающий наибольшее давление на капитал (по нему, если взять за основу «Базель-3», коэффициент риска составляет 1250%). АИЖК получает заработок от комиссионных и поручительств. Бумаги, которые банку передает ипотечный агент, могут остаться на балансе, оказаться заложенными их в ЦБ или проданными сторонним инвесторам, для рефинансирования. Первая такая сделка связана с выпуском ипотечных облигаций на 2,1 млрд руб. Тогда залогом стал ипотечный портфель Банка жилищного финансирования (БЖФ), сделку совершили в 2016 году. В текущем же году планы АИЖК связаны с проведением сделки на 150 млрд руб.
Сделка со Сбербанком была анонсирована АИЖК еще в конце 2015 года — было запланировано, что Сбербанк выступит как первый участник этой программы. Но переговоры, касающиеся в основном условий сделки, были затянуты. В частности, Сбербанк оказался не готов к выплате высокой комиссии за поручительство АИЖК (при этм учитывалось качество портфеля, его объем и ликвидность в целом была не нужна). По некоторой информации, Сбербанк был не готов к оплате свыше 0,2%, тогда как АИЖК за такие же услуги в среднем взимает 1–2%. Но был и другой принципиальный момент. Программа секьюритизации АИЖК предусматривает перевод обслуживания кредитов в банк ВТБ 24, в итоге, банк, являющийся первичным кредитором, фактически остается без заемщика и маржи по кредиту. Но Сбербанк настоял на эксклюзивных для себя условиях — он продолжит обслуживать кредиты. К тому же, как уже говорил глава банка Герман Греф, банк пока воздержится от использования этих бумаг для рефинансирования, так как у него наблюдается избыточная ликвидность. Но по факту весь объем бумаг не уйдет из Сбербанка, и рынок этих бумаг не увидит.
Если учесть все перечисленное, говорить, что следка Сбербанка с АИЖК носит рыночный характер, весьма затруднительно. Но про другие сделки пока ничего не известно, несмотря на заявления АИЖК о том, что проект вызвал интерес всех крупных участников рынка. Получается, что пока оценить, насколько эффективна программа, можно только на основании формальных признаков. По словам аналитика агентства S&P Карена Вартапетова, учитывая то, что “Фабрика ИЦБ” является флагманским продуктом, который разработала новая команда АИЖК, и по ее эффективности можно, например, давать оценку и результатам новой команды, пока любые разговоры про его успешность преждевременны. Команда работает в сложных структурных ограничениях. Этот продукт - совершенно новый для рынка, поэтому инвесторы консервативно оценивают риски и пытаются понять, что в этих бумагах такого, что может быть интереснее бумаг госбанка-оригинатора. Да и средства потенциальных инвесторов в лице НПФ сейчас ограничены, у них нет пенсионных накоплений, а значит, на рынке отсутствует большой объем длинных денег для такого рода инвестиций.
