По наблюдениям участников рынка, зафиксировано продолжение падения спроса на квартиры первичного рынка недвижимости, что, в свою очередь, не может не отразиться и на ипотеке. В этих условиях для полного выбора недавно выросшего до 700 млрд рублей лимита в рамках ипотечной государственной программы, правительство не скрывает своей готовности к либерализации ее условий, к примеру, посредством увеличения максимальной суммы кредита. Также проходит обсуждение вопроса по включению в программу жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), но у этой задумки появились противники в правительственных кругах.
По словам участников рынка, правительством уже подготавливается ряд поправок для либерализации государственной программы льготной ипотеки. Потребность в них вызвана ощутимым снижением спроса в сфере ипотечного кредитования. По словам топ-менеджера одного из крупных участников госпрограммы, прежний спрос банкирами в все-таки значительно удовлетворен в течение первых 2-х месяцев действия госпрограммы, и сегодня снова началось замедление. Для стимулирования спроса правительством сейчас приняло меры для того, чтобы либерализовать программу. Министерство финансов занялось разработкой уточнений, которые относятся к тому, чтобы сумма максимального кредита по программе была увеличена, обсуждается вариант, по которому в программу можно было бы включить жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Со стороны заместителя министра финансов Алексея Моисеева прозвучало подтверждение подготовки этих поправок. По его словам, поскольку недавно был увеличен лимит выдачи кредитов, обсуждается вопрос, связанный с возможностью увеличить предельный размер ипотечного кредита. В регионах увеличение может составить до 4 млн руб. (вместо нынешних 3-х), в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге — до 10 млн рублей (вместо нынешних 8 млн), в Ленинградской области — до 10 млн. (вместо нынешних 3 млн). Вопрос по участию в государственной программе ЖСК, еще не решен окончательно. С одной стороны, по сути, участники ЖСК, по сути, это те же дольщики, но, с другой, их деятельность не столь прозрачна и слабо регулируется, если сравнить со строительством в рамках 214-ФЗ.
Запланировано, что на разработку поправок к программе хватит 2-3 недель.
Государственная программа субсидирования ипотеки будет действовать с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Участвуя в ней, можно приобрести жильё в ипотеку в новостройке, причем, ставка не будет выше 12% годовых. Сумму недополученного дохода (разницу между максимальной ставкой по ипотеке в 12% и ключевой ставкой Центробанка, выросшей на 3,5 п. п.) банки получат в виде возмещения из средств государства.
То, что ипотечный рынок стал заметно замедляться, обозначилось четко в первый летний месяц. По данным Frank research group (FRG) на 1 июля, в июне (год к году) суммарный портфель ипотечных кредитов вырос на 18,8% против 21,1% (майские пооказатель) и 23,6% (апрельский показатель). В итоге, государственная программа по поддержке ипотечного кредитования, старт которой был дан в марте, хоть и оживила рынок, но ненадолго. По мнению экспертов, проблема заключается в том, что упал спрос населения. По словам генерального директора компании "Метриум Групп" Марии Литинецкой, пострадали практически все сегменты первичного рынка жилья. Спрос упал во всех классах жилья (массовый, бизнес-, элитный). И в первую очередь это вызвано тем, что сократились реальные доходы граждан.
Как считают эксперты, в поправках назрела необходимость, чтобы можно было выбрать лимит выдач льготной ипотеки, который недавно повысили в рамках государственной программы— увеличение составило 300 млрд руб. (с 400 до 700 млрд руб.). Как считает директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко, выросшая сумма кредита, попадающего под действие программы, окажет влияние, в первую очередь, на росте ипотеки на квартиры, стоимость которых велика, именно на эту ипотеку в последние месяцы произошло существенное снижение спроса. Однако, за счет них банки смогут нарастить объемы самое большее до 5%. Как считает Мария Литинецкая, запуск госпрограммы льготной ипотеки оказал огромную поддержку в массовом сегменте, но поскольку максимальные суммы были ограничены, не все желающие смогли ею воспользоваться. Здесь, например, разговор идет о 3-комнатных квартирах, покупка которых в рамках действующих максимальных лимитов в столице была возможна только на окраинах. Поскольку максимальная цена квартиры по госпрограмме увеличивается, стать пользователями ипотеки смогут большее количество семей, в которых уже растут дети. Так станет возможной реализация отложенного спроса.
Дополнительным стимулом для государственной программы могло бы стать включение в нее ЖСК, но, эта идея связана с объективными рисками. По мнению Пахаленко, если бы в программу были включены ЖСК, это способствовало бы более существенному наращиванию объемов выдаваемых кредитов — до 10%, поскольку в отдельных регионах на долю ЖСК и сегодня приходится до 50-70% первичного рынка недвижимости. Но, по словам источника в правительственных кругах, коллизия состоит в том, что ЖСК часто используют для схем, чтобы обойти 214-ФЗ, при строительстве с использованием ЖСК можно до бесконечности переносить сроки сдачи объектов, при этом не соблюдая своих обязательств. Поэтому вполне объяснимы опасения правительства, связанные с возможностью допуска такого риска в рамках госпрограммы, ведь в итоге все равно пострадают именно заемщики.
