Банки приступили к выдаче кредитов с использованием программы льготной ипотеки. Но действие программы относится далеко не к каждой квартире, даже если та подходит под требования государственной программы.
Об участии в программе льготного кредитования заявил ряд банков, включая Сбербанк, Банк Москвы, Инвестторгбанк, Связь-Банк, ВТБ24, ХМБ «Открытие». Размер ставки по данной программе не выше 12% годовых в рублях, при этом в каких-то банках, к примеру, ХМБ «Открытие», она снижена до 11,55% годовых.
Величина рыночной ставки «Открытие» на покупку квартир в строящихся домах — 16% годовых до того, как клиент предоставил документы о государственной регистрации. Величина рыночных ставок от Связь-банка на покупку квартир в новостройках - от 18% до 18,5% годовых. Ставки ВТБ и Банка Москвы начинаются от 15,95%. Не вызывает удивления, что программа льготной ипотеки стала причиной бурного ажиотажа.
В Сбербанке с 18 марта открыт прием заявок на ипотеку с поддержкой государства. В течение первой недели после запуска в банк поступило порядка 3 тыс. обращений. Суммарный объем планируемых к выдаче кредитных средств достиг 5,5 млрд рублей. На прошлой неделе Сбербанк уже предоставил 21 кредит. ВТБ 24 принял 4,3 тыс. заявок, Банк Москвы - 300.
По словам руководителя пресс-службы Банка Москвы Наталии Михайлюк-Шугаевой, большинство заемщиков уже давно ожидали запуска программы и подали заявки сразу как только стало известно о её старте.
Выдача ипотечных кредитов с пониженными ставками будут применяться к объектам первичного рынка, готовым или строящимся. По степени готовности они должны быть не менее 20% (в соответствии с законом о долевом строительстве). По идее, заемщику предоставлена возможность выбора любой квартиры на первичном рынке и обращения в банк-участник программы. Но в действительности все не так просто.
Проблема - это наличие аккредитации застройщика в банке. Если застройщик аккредитован — нет проблем, если нет — поиски придется возобновить. По словам генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в Москве почти половина жилых комплексов уровней «эконом» и «комфорт» не имеют аккредитации в банках, занимающихся выдачей льготной ипотеки. Когда произошло резкое снижение спроса, банки поняли, что высок риск того, что стройплощадки будут заморожены и решили ограничить количество застройщиков и объектов, имеющих аккредитацию.
А ряд объектов не соответствуют условиям госпрограммы. Например, в жилом комплексе «Хорошевский», что у метро «Октябрьское Поле» оформление продажи квартир осуществляется на основании договора по вступлению в ЖСК. А льготная ипотека дается только, если заключен договор участия в долевом строительстве.
Но жильё можно искать и по-другому: обратиться в банк, выбрать оптимальный вариант квартиры из прошедших аккредитацию проектов. База Сбербанка, допустим, насчитывает свыше 6 тыс. строящихся объектов по всей стране. По словам банкиров, аккредитация предоставляется в первую очередь застройщикам из числа тех, кто сам кредитовался в банке.
В Газпромбанке готовы вместе с заявкой на ипотеку рассматривать и документы на аккредитацию того объекта недвижимости, который был выбран. По словам представителя Газпромбанка Юлии Елсуковой, если заемщику нужно купить квартиру в строящемся объекте, не аккредитованном банком, дополнительно банк запросит пакет документов для аккредитации. Установленные правила не допускают использование льготной ипотеки для объектов, доставшихся банку после дефолта по другим ипотечным кредитам.
По словам руководителя компании «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, если ориентироваться на минимальный первоначальный взнос в 20%, максимально квартира, на которую возможно получение льготной ипотеки, по своей стоимости обойдется в 10 млн рублей. Большинство таких квартир расположено за МКАД. Но и большая часть новых жилищных комплексов в Подмосковье находятся на расстоянии от метро и ж/д станций.
По словам Литинецкой («Метриум Групп»), при увеличении первоначального взноса до 50%, максимальная сумма кредита составит 16 млн рублей. И под действие льготной ипотеки попадут очень многие городские новостройки.
Даже если граждане будут пользоваться программой льготной ипотеки, купить квартиру в Москве смогут только те, чьи доходы превышают средний уровень. В Москве средняя зарплата в прошлом году составляла 61 241 рублей. Ставка в 12% годовых – это размер ежемесячных выплат по 8-миллионному кредиту на 30 лет – в сумме 82 289 рублей. Большая часть банков не смогут одобрить кредит, если сумма ежемесячного взноса выше трети семейного дохода заемщика. По мнению Калюжновой, чтобы участвовать в программе льготной ипотеки, семья должна иметь доход не меньше 164 тыс. рублей.
Ежемесячные платежи могут быть и меньше, но тогда придется увеличить сумму первоначального взноса и, соответственно, сократить сумму кредита. Если в семье работающие - оба супруга и они получают среднюю заработную плату, то им доступна покупка квартиры за 10 млн рублей, при условии, что у них уже есть 40% от её стоимости, то есть 4 млн рублей для первоначального взноса. При ставке 12% и 30-летнем сроке кредита сумма ежемесячного платежа составит примерно 62 тыс. рублей.
В самом скором времени, как считает руководитель департамента ипотеки Банка Москвы Георгий Тер-Аристокесянц, перед банками встанет необходимость срочного решения этой проблемы.
