По мнению адвоката, президента гильдии юристов рынка недвижимости, председателя Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олега Сухова, рынок жилья в кризисный период по традиции показывает, как меняются устойчивые тренды. И хоть россияне предпочитают не изменять своим представлениям, что недвижимость - это лучший объект для инвестиций, экспертное сообщество настойчиво пытаются сказать об обратном. При этом их внимание сконцентрировано на трех основных критериях надежного размещения капитала - защите от инфляции, уровне доходности и возможных рисках.
Доходность таких операций, по мнению инвесторов и сейчас нулевая. Будет уместно сказать, что валютный обвал, стартовавший в начале 2014 года предопределил дальнейшую судьбу рынка в перспективе ближайших 5-6 лет.
Но сегодня делать крупные вложения вкладываться в недвижимость резонно только тем, кто одномоментно преумножил свои накопления за счет вкладов в валюте США.
Но эффективность таких вложений снижается не только из-за инфляционных издержек и разницы в валютном курсе. К обеспечительным затратам относится и 13%-я ставка НДФЛ (налог на доходы физлиц). С 2016 года его могут не уплачивать только продавцы, владевшие квартирами в течение 5-ти лет. Естественно, экономические прогнозы при столь долгосрочном период могут быть не оправданы.
Как показывает статистика, жители Москвы приобретают жилье в новостройках куда реже, чем на вторичном рынке - за первую половину этого года Росреестром было оформлено примерно 14,5 тыс. сделок по долевому участию и порядка 63 тыс. - относится к договорам купли-продажи. Ведь новые квартиры стоят дороже, но в то же время покупка нового жилья всегда связана с рисками.
По сути, вложение денег в еще не построенный объект, нельзя назвать надежным. А кризисный период только усиливается финансовая неустойчивость и вероятность, что застройщик обанкротится. Для столицы эти опасения очень реалистичны.
По информации, которой располагает компания "Метриум Групп", в этом году в столице ожидался ввод в эксплуатацию порядка 100 объектов жилой недвижимости, свыше половины из них должно быть сдано в 1-м полугодии. Но процент завершенности побил все рекорды - по состоянию на сентябрь только 22 новостройки готовы к тому, чтобы в них могли заселяться новые жильцы. Девелоперам не удалось выполнить свои обязательства перед дольщиками не даже на треть.
В то же время вложения во вторичное жилье - объекты, ликвидность которых куда меньше, всегда хорошо защищали от инфляции и гарантировали владельцу пусть небольшой, но стабильный арендный доход. В сложившихся сегодня рыночных условиях даже такая, ставшая классикой, инвестиционная модель, теряет свою состоятельность.
Причин тому несколько:
- серьезная перегрузка в столице рынка вторичного жилья;
- в ожидаемом слабом спросе подразумевается неплохой дисконт, за последний год достигший в среднем по Москве до 9%. Каждое третье предложение оказывается закрытым по более низкой цене;
- вторичное жилье - это все-же объект, качество которого не столь высоко из-за большого процента изношенности.
Пока продолжается медленное падение рынка столичной недвижимости, вызванное безденежьем потребителей, низкими оборотами и превышающим спросом объема предложений, аналитики говорят о необходимости отказа от заключения инвестсделок. иили приготовиться к тому, что вы не сможете окупить вложения и обеспечить доход еще как минимум лет пять. По прогнозам, рецессия достигнет пика в начале 2018 года. Но и потом не стоит ждать быстрого восстановления, а по некоторым моментам вернуть прежние показатели будет невозможно.
Стоит приготовиться к обязательному снижению темпов продажи жилья, цены при лучшем раскладе надолго удержатся на нынешнем уровне, при худшем - продавцам придется не раз идти на их снижение для поддержки хотя бы минимального уровня спроса.
Уровень доходности от недвижимости останется низким, не неплохой альтернативой покупке квартиры может стать депозит в банке или вложение в активы коммерческого характера.
Распознавание первых позывов отрасли жилой недвижимости к более-менее стабильному состоянию можно по ряду признаков:
- если стабилизируется валютный рынок;
- укрепится рубль;
- вырастут доходы населения;
- сократятся темпы и объемы строительства, что, в свою очередь, благодаря чему из сектора уйдут ненадежные застройщики, сомнительные проекты и показатели спроса и предложения будут приведены в соответствие.
И несмотря на то, что кризисный и посткризисный период - не самый удачный, чтобы делать крупные приобретения, покупайте жильё, только если вы в нем действительно очень нуждаетесь и, если вы располагаете нужной суммой в запасе. Потому что сегодня взваливать на себя многолетнее ипотечное бремя - по меньшей мере, глупо.
