Банки, реализуя программу субсидирования ипотечного кредитования, недавно утвержденную властями, столкнулись с серьезными трудностями. Стало понятно, что под такие кредиты получение финансирования в Центробанке крайне проблематично, их могут признать, как нарушающих права потребителей, а кроме этого, при создании определенных условий, такие кредиты могут стать финансово невыгодны и сами заемщикам. Узнав о мнении участников рынка, власти решили взять тайм-аут.
В минувшую пятницу состоялось совещание банкиров с заместителем министра финансов Алексеем Моисеевым, на котором прошло обсуждение вопросов, связанных с тем, как реализуется программа субсидирования ставок при ипотечном кредитовании. Самый острый вопрос относился к проблеме получения финансирования в Центробанке под кредиты, которые банки выдали в рамках программы, а также риски, связанные с расхождением с законодательством, действие которого актуально сегодня. Одна из проблем состоит в том, что Центробанк не рефинансирует напрямую ипотечные банковские кредиты, регулятору можно заложить только ипотечные облигации, у которых обеспечением являются как раз эти кредиты. Программой не предусмотрена возможность секьюритизировать льготные кредиты через SPV, а при секьюритизации ипотеки с баланса банка невозможна разгрузка его капитала. Еще одна проблема состоит в том, что субсидии полагаются только тем кредитам, по которым есть страховка жизни и здоровья заемщика, а также - права собственности на жильё. Но, по мнению финансистов, это вступает в противоречие нормам, установленным в ипотечном законодательстве и позиции ФАС о том, что банки навязывают страховки.
Государство предполагало запустить субсидирование ставки по ипотеке, чтоб гражданам предоставлялись кредиты под 13%. Но все же основная цель - чтобы были спасены застройщики.
Вместе с тем, по мнению участников совещания, в условии обязательного страхования можно увидеть не только тот факт, что банки навязывают свои продукты, это может еще и вызвать риски неполучения ими субсидии по уже предоставленным льготным кредитам. По словам первого заместителя председателя Банка жилищного финансирования Игоря Жигунова, допустим, заемщик соглашается на все страховки и получает кредит по льготной ставке, но в будущем он может отказаться от её оплаты, кредит, в свою очередь, нельзя будет назвать как соответствующий требованиям программы, и банк, выдавший его в расчете на субсидию, столкнется с риском неполучения ни субсидии, н доходов с процентов.
В итоге, программа, которую недавно утвердило правительство, содержит множество противоречий, и теперь власти должны решить, каким образом её нужно доработать. На данном этапе есть решение об изложении всех пояснений и уточнений по программе в отдельном документе – его опубликуют на сайте Министерства финансов.
Банкиры, отказывающиеся от помощи ипотечным заемщикам себе в убыток, хотят получить поддержку со стороны правительства. Они противопоставляют рекомендациям Центробанка по реструктуризации ипотеки в валюте на условиях, которые крайне невыгодны банкам, разработанные ими программы конвертации валютной ипотеки в рубли на условиях, невыгодных заемщикам.
Можно напомнить, запустить программу по субсидированию ставок по ипотеке было решено в начале февраля на совещании с участием премьер-министра Дмитрия Медведева. Утверждение правил выдачи субсидий по новой программе состоялось 13 марта. По новой программе начинать заключение договоров можно с 1 марта, а субсидии будут выдаваться с 1 апреля. По условиям программы участвующий банк обязан каждый месяц выдавать ипотечные кредиты в объеме не меньше 300 млн рублей и получать субсидию от государства в виде разницы между ключевой ставкой, которая увеличена на 3,5 п. п., и максимально возможной ставкой по кредиту - 12%, то есть наивысшая субсидия может составить 5,5%. На днях ряд ведущих государственных банков — Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк — заявили, что они готовы запустить программу льготной ипотеки.
Но, по мнению банкиров, существует и другая проблема. И она имеется у игроков, поспешивших объявить старт программы и уже подписавших кредитные договоры. При дальнейшем снижении ключевой ставки, заемщики, которым ранее был выдан льготный кредит, попадут в менее выгодное положение по сравнению с теми, кому кредиты будут выданы позже, что может привести к недовольству заемщиков и даже излишней нагрузке на них: поскольку изменение ставки по программе недопустимо. Банкирами выявлено в документе много так называемых "багов", которые, если их исправить и уточнить, сделают программу уже не столь привлекательной, как это виделось первоначально.
