По информации, имеющейся в распоряжении Центробанка, в июле значение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам составило 12,99%. Из-за столь высокого уровня кредитной нагрузки потенциальные заемщики не спешат брать взаймы у банков, к тому же тормозится рост объемов строительства жилья, параллельно тормозя рост и развитие в других отраслях. Но ситуация вполне исправима без вливаний из бюджета, регулятору нужно просто скорректировать денежно-кредитную политику.
Сегодня мало в каких банках можно получить ипотечный кредит по годовой ставке меньше 10%. Появление таких предложений практически всегда связано с запуском очередного спецпроекта и, как правило, их быстро "раскупают". Тем, кому не повезло — а таких людей всегда остается много — приходится довольствоваться тем, что есть.
Обычно считают, что такая ситуация - есть прямое следствие денежно-кредитной политики Центробанка. Регулятором сдерживается ключевая ставка, выступающая как «отправная точка» кредитования коммерческих банков, выше 10%, тем самым решается задача, направленная на то, чтоб сдержать инфляцию.
Но если сосредоточиться на плюсах, появляющихся с повышением доступности ипотеки, то появляется совсем иная картина.
Есть потенциал для того. чтобы снизить ипотечные ставки, и он должен быть востребован. На сегодняшний день у ЦБ имеются огромные объемы незадействованной денежной массы, и если направить хотя бы малую ее часть в сегмент ипотечного кредитования, ситуация изменится радикально, а жильё экономкласса станет более доступным.
Чтобы реализовать эти изменения, нужно запустить широкую программу финансового обеспечения государством ипотеки, которая станет функционировать аналогично уже действующей программе кредитной поддержки сектора МСБ. Стоит сказать, что на ее реализацию не требуются дополнительные бюджетные вливания, наоборот, это увеличит доходы бюджета за счет роста финансовых отчислений Центробанка в казну.
Запустить такую программу именно в сегменте жилья экономкласса разумно, и тому есть две причины. Первая: по таким проектам есть надежное обеспечение. Сейчас, оформляя ипотечный кредит, заемщик, наряду с солидным первым взносом (20–50% от стоимости квартиры) должен заложить банку и приобретаемую квартиру. И при банкротстве заемщика или, не дай Бог, его смерти объем финансовых потерь для банка минимален.
Вторая причина заключена в стабильной платежеспособности ипотечников. Такие кредиты берет абсолютное большинство «хороших» клиентов, имеющих чистую кредитную историю (часто это молодая семья, впервые принимающая на себя серьезные финансовые обязательства, после предварительного тщательного обдумывания и оценки своих рисков). В итоге вместе с надежным обеспечением банк получает и качественного заемщика.
В мире ипотека рефинансируется с применением специальных пониженных ставок, и нет причин, которые могли бы помешать внедрению этой практики у нас.
Если сделать ипотечные ставки ниже уровня ключевой ставки, это принесло бы много преимуществ:
- формировался бы устойчивый спрос на жилье и, как следствие, росли бы объемы строительства;
- стабильный спрос дает банкам возможность предложить строителям более выгодные условия кредитования посредством снижения итоговой стоимости квартир;
- если ипотека станет доступной, это прямой путь к конвертации сбережений граждан из валюты в рубли, что, в свою очередь, положительно влияет на стабильность курса нацвалюты.
Говоря проще, снижение ипотечных ставок - это выигрышное условие не только для заемщиков, но и для банков, строителей и государства. При этом строительство превращается в «локомотив» экономического роста для других отраслей (производство строительных и отделочных материалов, энергетика, розничная торговля и т.д.). Если они будут динамично развиваться, это неизменно увеличит налоговые поступления в бюджет, причем, на всех уровнях.
В итоге самое время сказать о появлении пресловутого «мультипликативного эффекта», когда исправление положения в одной отрасли приводит к комплексному экономическому развитию. И в наши дни для этого вполне хватило бы установления ЦБ 4,5%-й ставки по ипотечным кредитам для коммерческих финорганизаций при условии, что ставка для конечного потребителя не будет выше 7,5%.
