Стало известно о готовности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) обратиться к рынку с предложением услуг, связанных с организацией выпусков ипотечных сертификатов участия (ИСУ). Прежде инвесторы не проявляли сильного интереса к ИСУ в связи с тем, что этот финансовый инструмент был недостаточно прозрачен. Тот факт, что в сделках будет участвовать АИЖК изменит ситуацию. От самого же агентства деятельность в качестве посредника потребует меньшего финансирования, нежели выкуп ипотечных закладных напрямую.
О намерении АИЖК в ближайшее время приступить к выпуску ипотечных сертификатов участия, стало известно в ходе форума Investfunds, организатором которого стало агентство Cbonds, от исполнительного директора по администрированию ипотечных облигаций АИЖК Александра Щеглова. В настоящее время агентство приступило к активному ведению переговоров с управляющими компаниями и потенциальными инвесторами, после чего пройдет конкурс среди управляющих. По словам Щеглова, мы запланировали выпуск ИСУ в объеме до 10 млрд. рублей до конца текущего года.
Ипотечные сертификаты участия являются ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами и удостоверяющими то, что их владелец имеет право на часть этого покрытия, наряду с получением по нему дохода. Впервые ИСУ были выпущены в 2012 году. На настоящий момент ЦБ зарегистрировано 20 выпусков ИСУ 11-ти управляющих компаний. На 30 апреля объем сертификатов, которые уже были выпущены, составлял 16 млрд. рублей.
Выпуск будет осуществляться следующим образом: АИЖК приступает к сбору пула закладных, занимается проверкой его надежности и передает его в руки частного игрока, который под это ипотечное покрытие начинает выпуск ипотечных сертификатов участия, которые в дальнейшем приобретаются инвесторами. АИЖК на всем этапе обращения ИСУ контролирует работу управляющего и специального депозитария, в котором ведется учет ИСУ.
Главная цель создания АИЖК - развитие и поддержка ипотечного рынка. С самого начало своей работы агентство сосредоточилось на активном развитии первичного ипотечного рынка (выкуп у банков закладных по ипотечным кредитам, которые были выданы в соответствии со стандартами агентства). В дальнейшем АИЖК ориентировалось на требующий меньше ресурсов вторичный рынок секьюритизации ипотеки, иными словами, выпуск ценных бумаг, которые она обеспечивает. Но до настоящего времени активность агентства по развитию вторичного рынка ипотеки ограничивала организация выпусков ипотечных облигаций.
Ипотечные сертификаты могут вызвать заинтересованность управляющих тем, что они являются инструментом с низким уровнем риска, но выпуск которого более прост, чем, к примеру, выпуск ипотечных облигаций. По словам аналитика банка "Альфа-Капитал" Андрея Шенка, ИСУ по своей сути напоминают облигации, имеющие ипотечное покрытие, но при выпуске ИСУ не требуется регистрация и подготовка эмиссионных документов, в результате чего процессу свойственна большая оперативность и меньшая затратность. Вместе с тем, выпуск ИСУ в отличие от ипотечных облигаций возможен непосредственно с баланса управляющей компании, притом, что в создании SPV нет необходимости.
За оказываемые АИЖК услуги управляющим придется платить комиссию. Щеглов оценил, что её размер может составить до 1% от объема платежей, которые будут поступать от ипотечных заемщиков (исполненные платежи по ипотечному покрытию). Объем вознаграждения управляющей компании, получаемого ею от инвесторов в ИСУ, не должен быть выше 1,5%. То, что в сделках будет участвовать АИЖК, может вызвать повышение привлекательности инструмента. По словам генерального директора управляющей компании "Капиталъ" Вадима Соскова, управляющим не хватает надежных длинных инструментов. Пока именно ИСУ является достаточно экзотическим инструментом, можно сказать, что рынок этих бумаг фактически отсутствует. Но если АИЖК сконцентрирует свои силы на его развитии, это положительным образом скажется на уровне доходности фондов, инвестирующих в такие инструменты.
Потенциальные инвесторы тоже положительно отнесутся к участию АИЖК в выпусках ИСУ, так как это повысит степень их надежности. Например, это может вовлечь в рефинансирование ипотеки длинные средства пенсионных фондов. НПФ и сегодня вправе инвестировать в ИСУ, но с их стороны не наблюдается большого спроса на такие бумаги. По мнению президента НПФ "ЛУКОЙЛ-Гарант" Сергея Эрлика, ставки, предлагаемые по ипотечным сертификатам, могли бы стать обеспечением достаточной доходности, но нельзя забывать о существовании рисков невозврата средств, поэтому к возможности инвестировать в такой инструмент в фондах относятся весьма осторожно. Например, "ЛУКОЙЛ-Гарант" не занимается инвестированием в ИСУ. Как только АИЖК заявит себя в качестве аудитора пула закладных, у нас появится больше уверенности в том, чтобы начать работать с данными бумагами. Один из неприятных моментов, которые сегодня уменьшают надежность ИСУ, заключается в распространенной среди некоторых игроков практике формирования пула обеспечения по ИСУ не только ипотечными закладными, но и теми активами, которые не имеют никакого отношения к ипотеке. Благодаря пробелам в действующем законодательстве, пока это возможно. Для исправления ситуации АИЖК и Московская биржа договариваются о том, чтобы правила листинга для ИСУ были изменены, на сегодняшний день по этому вопросу объявлен сбор рабочей группы.
