Процесс рефинансирования ипотеки облегчится как для банков, так и для их клиентов. При росте спроса на эти услуги со стороны граждан из-за снижения ставок ЦБ облегчит банкам их предоставление.
Председателем Банка России Эльвирой Набиуллиной поручено, чтобы департамент банковского регулирования ЦБ приступил к подготовке предложений по внесению изменений в Положение об обязательных резервах банков, чтобы упростить для них снижение их заемщикам ставок по уже выданным ипотечным кредитам.
В чем проблема?
Если говорить о банке-кредиторе, то для него снижение ставки для заемщика по ранее выданному кредиту, в соответствии с регулятивными требованиями ЦБ, является действием, приравниваемым к реструктуризации кредита и требующим доначисления резервов (что связано для них с дополнительными расходами), по этой причине банки не проявляют особенного рвения к рефинансированию таких займов. По словам директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, как регламентирует действующий нормативный акт ЦБ, не предусмотренное изначально снижение ставки по действующему кредиту, ЦБ расценивает как появление проблемы у заемщика в части обслуживания кредита. Получается, что со снижением банком ставки по ранее выданному ипотечному кредиту, снижается его качество, то есть ссуда обесценивается и она должна относиться к другой категории качества, с более высокими резервами. А это ведет к ухудшению качества кредитного портфеля банка, а также требует, чтобы он имел дополнительные ресурсы.
По словам банкиров, затраты, связанные с доначислением резервов, немалые. При рефинансировании необходим перевод банком вновь выданного кредита из 1-й во 2-ю группу качества («умеренный кредитный риск»), где ставка по риску (необходимый резерв) составляет 1–21% от суммы основного долга. С учетом того, что средний размер ипотечного кредита по стране — 1,8 млн руб., а по Москве — 4,02 млн руб., 1/5 часть от этой суммы — для банка расход серьезный.
Вместе с тем клиенты - ипотечные заемщики из-за активного снижения рыночных ставок заинтересованы в улучшении условий обслуживания взятой ими ипотеки.
Но из-за того, что банки не желают — первоначальные кредиторы не снижают ставки - то клиенты предпочитают обращаться в другие банки, чтобы рефинансировать ипотеку. Выходит, что другие банки выдадут новый кредит, что не требует повышенных резервов.
В итоге из банков - первоначальных кредиторов уходят более качественные заемщики.
Сейчас практически все крупные игроки ипотечного рынка переманивают клиентов-ипотечников из других банков к себе. А это ведет к росту запросов от заемщиков, заинтересованных в снижении ставки по их ипотечным кредитам, но банки, преимущественно, готовы снизить ставки своим клиентам при условии предоставления ими они одобренной заявки на рефинансирование ипотеки, выданной банком-конкурентом.
Как показал опрос, проведенный среди топ-10 крупнейших в ипотечном кредитовании банков, сейчас только в двух из них — «Дельтакредите» и Сбербанке — снижается ипотечная ставку для их заемщиков - через обычное изменение условий в договоре, без требования, чтобы заемщик собрал дополнительные документы потому, что заем оформляется как новая ссуда. Правда, банки не уточнили, на каких именно условиях резервирования они это делают. По словам представителя пресс-службы Сбербанка, процедура упрощена для клиента и не сопряжена с дополнительными расходами. Все, что нужно от клиента - подача заявки на услугу «снижение ставки» и ожидание, когда банк одобрит его заявку.
Что интересно, аудитория бенефициаров упрощенной схемы рефинансирования ипотеки довольно обширна. Как указано в данных Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в период с января по октябрь т.г. российскими банками было выдано 813,4 тыс. ипотечных кредитов суммарным объемом порядка 1,5 трлн руб., что на 21% количественно превышает прошлогодний показатель и на 30% — в плане денег.
Как видно из данных Банка России, с начала этого года роста ставок выше 11,95% по вновь предоставленным ипотечным кредитам не было отмечено. В целом 10 мес. т.г. по сравнению с таким периодом 2016-го снижение ставок составило 3 п.п., до 10%. По словам ряда банкиров, в снижении ставки в основном заинтересованы клиенты, у которых она по выплачиваемому кредиту превышает рыночную примерно на 2 п.п.
Как итог - одним из ключевых трендов рынка ипотечного кредитования 2-й половины 2017 года стало увеличение объемов рефинансирования, составивших по итогам 9-ти мес. 5–7%. При этом, по прогнозу АИЖК, в 2018 году этих ссуд может оказаться свыше 20%.
Если бы объемы дорезервирования по реструктурируемой ипотеке снизились, это придало бы такому продукту больше выгоды, причем, не только для банков, но и для заемщиков. По мнению экспертов, банкам было бы проще удержать клиентов и получать экономию на расходах, а клиентам была бы предоставлена возможность снизить ставку, при этом они бы не несли дополнительные расходы.
Ведь для рефинансирования ипотечного займа в другом банке, от заемщика, как правило, требуется предоставление всего набора документов, чтобы ему одобрили новый кредит (справка о доходах, документы по залогу), а также получение новой страховки. Вдобавок нужно оценить заложенную недвижимость. А это, по словам банкиров, сопряжено с временными и материальными затратами.
Инициатива ЦБ нашла одобрение у участников рынка. Сейчас уже несколько банков приняли активное участие в дискуссии с регулятором. По словам директора департамента анализа рисков Росевробанка Ирины Голубевой, с нашей стороны в ЦБ направлены запросы, в которых перечислены вопросы и предложения для того, чтобы оптимизировать резервирование, рефинансируя/реструктуризируя собственные кредиты, не связанные с финансовыми проблемами заемщиков. У нас много заемщиков проявили интерес к снижению ставки по ипотеке, но так, чтобы не менять банк-кредитор. Эти заявления нами рассматриваются, но по ним возможен и отказ в том числе по той причине, что банк занимает заведомо невыгодную позицию в части классификации кредита и его резервирования по сравнению с другими участниками, которые предлагают воспользоваться программами рефинансирования.
О подготовке своих предложений для ЦБ заявили Сбербанк и Абсолют Банк.
По словам председателя правления Абсолют Банка Андрея Дегтярева, при облегчении процедуры по снижению ставки для ипотечных заемщиков, для клиентов значительно упростится жизнь. Ведь тогда им не нужно будет покидать свой банк, по новой заниматься сбором документов и ждать, какая участь ждет их новую заявку в новом банке. А банкиры пообещали, что ускорят принятие решений о снижении ставки для действующих клиентов. По словам Пахаленко, клиенты нашего банка занесены в лист ожидания на снижение ипотечной ставки, и на ожидание уходит примерно 1,5-2 месяца.
