Участились случаи, когда банки, если им необходимо продать заложенное по ипотеке жилье, чтобы урегулировать задолженность, обращаются в коллекторские агентства за помощью в проведении переговоров с должником, поиском нового покупателя, коллекторы даже выступают в качестве посредников, когда граждане получают новый ипотечный кредит на реализуемую квартиру. Но такие услуги стоят довольно высоко, и пока кредиторы осуществляют передачу коллекторам только очень сложных случаев.
Об учащении в прошлом году случаев обращения банков к коллекторам, чтобы реализовать заложенные по ипотеке квартиры, стало известно от ряда крупных коллекторских агентств. В данном случае разговор идет о том, чтобы добровольно реализовать залог при отсутствии возможности обслуживать ипотечный кредит. Как сказал генеральный директор агентства «КИТ Финанс Капитал» (свыше 50% рынка взыскания ипотечной задолженности) Денис Аксенов, прежде кредиторы сами занимались процедурой взыскания, они не привлекали третьи лица. Интерес сместился в сторону коллекторских агентств из-за того, что был принят профильный федеральный закон, вырос объем кредитных портфелей и вызрел проблемный портфель. По словам генерального директора агентства ЭОС Антона Дмитракова, по факту коллектор выступает в качестве посредника в проведении сделки — он ведет переговоры с должником, оказывает помочь в поиске нового покупателя, осуществляет контроль за поступлением средств и погашением задолженности.
Ипотечные кредиты являются самыми низкорисковыми на рынке, ведь по ним есть обеспечение в виде залога. По данным АИЖК, суммарный объем ипотечного портфеля по итогам прошлого года составил 5,34 трлн руб., из них по 2,19% была допущена просрочка свыше 90 дней. Получается, что доля проблемной ипотеки - 116,9 млрд руб. Как правило, банки стараются реструктуризировать просроченную ссуду посредством предоставление должнику рассрочки, увеличения срока кредита и т. д.
Но иногда, даже если есть такие послабления, заемщику бывает сложно выплатить значительные платежи по ипотеке, тогда погашение задолженности осуществляется через реализацию переданной в залог квартиры. Должник может дать свое согласие с добровольной реализацией залогового объекта или она будет проведена в рамках судебных процедур взыскания задолженности.
Как сказал Аксенов, если залог реализуется добровольно, заемщик продает квартиру по цене, выше той, которую назначат при продаже квартиры на торгах после решения суда. Нередко коллекторским агентствам приходится выступать не только в качестве консультантов и своеобразных гарантов юридической чистоты сделки, они могут содействовать привлечению ипотеки того, чтобы недвижимость купил как экс-заемщик, так и покупатель. По словам главы "Юридического бюро №1" Юлии Комбаровой, для новых собственников основное преимущество покупки квартир с обременением представлено их стоимостью, на практике она меньше на 15–20% по сравнению с реальной стоимостью подобных объектов на рынке. А из-за сниженных ипотечных ставок на этот рынок приходят дополнительные покупатели.
Работать с ипотечными квартирами довольно трудоемко, но выгодно. Как сказал Дмитраков, несмотря на высокий в среднем долг по ипотеке, банки осуществляют передачу на взыскание коллекторам наиболее сложных ипотечных кредитов, на работу с которыми нужно немало времени и денег. Вознаграждение коллектора, как агента, за взыскание ипотечного долга достигает порой 40% от его размера.
Но банки не торопятся с афишированием привлечения коллекторов к реализации залогов по ипотеке. Несмотря на то что, благодаря закону о взыскании долгов физлиц коллекторы могут работать в официальном статусе, крупные банки решат столь деликатные вопросы сами. По словам представителя ВТБ, банк не передает задолженность по ипотеке в коллекторские агентства, так как объем просрочки по таким кредитам предельно минимален. В банке есть собственная служба взыскания. По словам председателя правления Ланта-банка Дмитрия Шевченко, банк пользуется услугами коллекторских агентств преимущественно, когда недвижимость реализуется по решению суда. Нередко, растягивая срок выселения из квартиры, должники отказываются добровольно ее продать, а если это жилье является единственным, быстро реализовать его не удастся, тогда банк привлекает к работе третьих лиц. С теми, кто готов вести конструктивные переговоры, банки решают вопрос сами.
