Пока Министерства строительства, финансов, крупные банки и АИЖК заняты разработкой предложений по госсубсидированию ипотеки, предусматривающей плавающую ставку, привязанную к ключевой ставке Центробанка или инфляционному показателю, застройщики, риелторы и экономисты не скрывают опасений, что нововведения могут негативно сказаться как на ипотечном рынке, так и на жилье. Они не видят перспектив внедрения программы и считают, что в связи с высокими рисками для заемщиков, продукт не станет востребованным, а его будущее слишком неясное.
Это предложение ведомства получили от первого вице-премьера РФ Игоря Шувалова.
В Министерстве строительства эта информация подтверждена, по поручению ведомство уже начало работу. Банки и АИЖК не комментируют ситуацию.
По словам исполнительного вице-президента АРБ Эльмана Мехтиева, в настоящее время это всего лишь поручение и пока любые рассуждения о деталях будущей программы преждевременны, равно как и прознозы ставок и количества участвующих банков.
По словам управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, как правило, плавающую процентную ставку по ипотеке привязывают к какому-нибудь показателю, и она обычно представлена двумя частями. Это фиксированная процентная ставка и плавающий индекс, который при сложении этих значений и придает итоговой процентной ставке переменный характер.
В ряде банков используют плавающие ставки. Например, по словам руководителя отдела по развитию продуктовой линейки банка Ирины Павловой, эти продукты раньше были в банке "ДельтаКредит". Но спрос на них был невелик и их закрыли. Если говорить об установлении субсидированной плавающей ставки: то тут клиентам будет сложно объяснить, в чем заключается суть продукта и дать точный прогноз относительно размера ставки.
По мнению Мехтиева, при использовании такой ставки банк предлагает клиенту разделить риск увеличения стоимости длинных денег при изменении ситуации и росте стоимости привлекаемых ресурсов, и разделить прибыль, вызванную уменьшением стоимости денег при падении стоимости ресурсов. При отсутствии длинных денег — плавающая ставка является очень хорошим вариантом для роста предложения "длинных" кредитов.
Как считает эксперт, сегодня законодательство содержит "подводные камни", препятствующие тому, чтобы эта инициатива была реализована, а практикой судов и Роспотребнадзора плавающая ставка фактически запрещена. В связи с этим, когда программа субсидирования ипотечного кредитования с плавающей ставкой будет запускаться, требуется одновременное устранение этих противоречий, причем, и на практике, и на законодательном уровне.
Ведь при изменении банком ставки заемщик - если он не согласен - направляется в суд или Роспотребнадзор и в итоге выигрывает процесс, и ставку не меняют. Иными словами, де-факто никто не может сделать её плавающей.
По словам генерального директора Tekta Group Дмитрия Коновалова, так как пока еще отсутствует четкое понимание работы этой программы, единственное, над чем сегодня можно подумать — сколь она рискованна, ведь в привязке к инфляции есть свои минусы и довольно опасные, так как при резком скачке вырастет не только стоимость основных товаров, но и ставка по ипотеке, что нанесет ощутимый удар населению.
По мнению руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, риск изменения процентной ставки будет переложен с банков и государства на плечи заемщиков. Для банков использование этого механизма поможет в минимизации своих рисков и обеспечении возможности получать доход, который будет равен разнице между ключевой и плавающей "кредитной" ставкой. А для застройщиков "плавающая ставка" в нынешних условиях приведет к резкому сокращению спроса и, как следствие, финансирования строительства.
Своих сомнений не скрывает и руководитель отдела ипотеки ФСК "Лидер" Павел Тимошенко. По его словам, сегодня ипотечному заемщику свойственен консервативный взгляд, он старается по максимуму снизить свои риски, а плавающая ставка — тот же риск, ведь она может пойти как на повыжение, так и на снижение.
Впрочем, не у всех столь пессимистичное отношение к нововведению. По мнению финансового директора ГК компаний "Кортрос" Владислава Яблонских, заемщики могут оказаться в более выигрышном положении, чем сегодня, так как инициатива может расширить доступность ипотеки, застройщики будут простимулированы спросом, а банки - расширят ипотечный рынок. А при расширении доступности ипотечных продуктов, внедрение нового инструмента станет благоприятным стимулом для развития всей отрасли.
По мнению Тимошенко (ФСК "Лидер"), быть может, Минфин и ЦБ смогут разработать программу с плавающей ставкой, которая не будет нести много рисков для конечных потребителей, например, посредством установления верхней границы, выше которой, она не вырастет, что бы ни случилось, или придумают иные механизмы защиты. Что характерно, российский рынок уже знаком с плавающей ставкой. Программы такого рода активно предлагали многие банки до кризиса в 2008 году, и "счастливчики", успевшие воспользоваться ими, почувствовали на себе все ее минусы, ведь в период кризиса их ставка и платеж многократно возросли.
Так или иначе, но для россиян, не имеющих специфических знаний, более приемлем вариант с фиксированной ставкой и равномерными, не меняющимися платежами. Как видно из практики, ипотека с плавающей ставкой не популярна именно в связи с тем, что она несет высокие риски. Поэтому не стоит ожидать от неё высокого спроса, а про будущее разговор попросту неуместен.
