В Сбербанке протестирована новая система финансирования стройки
Стало известно о совершении в России первой сделки проектного финансирования, в которой были использованы счета эксроу. Сделку заключили Сбербанк и девелоперская компания «Брусника», которой была предоставлена кредитная линия в объеме 1,2 млрд руб, чтобы построить новую очередь квартала в г. Тюмень. Как считают эксперты, применение нового механизма вряд ли приведет к увеличению стоимости строящегося жилья для покупателей, но проблема обманутых дольщиков должна быть решена.
Про первую сделку по новой системе финансирования жилищного строительства жилья рассказали представители пресс-службы Сбербанка. По словам директора дивизиона Сбербанка Кредитные продукты и процессы Сергея Бессонова, мы воспринимаем заключение первой сделки как знаковое событие, понимая, насколько важны изменения законодательства и для застройщиков, и для тех, кто будет покупать квартиры, поэтому стараемся своевременно реагировать на изменения рыночных условий.
Применение схемы с использованием эскроу-счетов допускает, что средства дольщиков на этапе возведения жилья будут находиться не у девелопера, а в уполномоченном банке. Средства, хранящиеся на эскроу-счете, будут заморожены банком до выполнения застройщиком всех обязательств по сдаче объекта. Финансирование заемщика по такой схеме будет осуществляться уже не покупателем жилья, а банком, предоставившим ему кредит, по которому будет действовать гибкая процентная ставка. Получится, что если застройщик столкнется с проблемами, и объект не будет сдан, покупатель вернет свои деньги, а в случае исполнения девелопером своих обязательств, он получит средства дольщиков.
В соответствии с планом-графиком поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, с 1 июля текущего года заключение застройщиками договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) будет осуществляться или напрямую - что предполагает отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, или через эскроу-счета. К середине 2019 года доля сделок с использованием новой схемы должна составлять ак минимум 30 % от общего их числа, к концу 2020 года — 95 %.
Совершение первой сделки по новому механизму произошло раньше запланированного срока, и она скорее, тестовая. Сбербанк не впервые приступает к обкатке новых продуктов на девелопере «Брусника». По словам руководителя компании «Брусника» Алексея Круковского, это стало для нас банком обычной практикой тестирования новых фининструментов для строительной сферы. И нет ничего удивительного в раннем запуске этого механизма.
Сбербанк запланировал запуск нового кредитного продукта с использованием счетов эскроу с 1 июля. Новая структура финансирования предполагает, что на долю средств банка будет приходиться до 85%, остаток — средства, принадлежащие самому застройщику. Ставки по этому виду финансированию будут ниже, нежели те, которые девелоперы предлагают сегодня. В частности, ставка для девелопера «Брусника» находится в пределах 5-7% годовых, на нее будет влиять объем продаж квартир по договорам эскроу.
Если старая схема допускала бесплатную передачу средств дольщиков застройщикам, то по новой схеме их замещают кредиты от банков. По мнению руководителя аналитического центра «Русипотека» Сергея Гордейко, это не должно вызвать существенное удорожание объекта недвижимости. Поскольку основная доля измененного рынка покупки новостроек будет занята крупнейшими банками и в, первую очередь, государственными, то суммы на эскроу счетах будут составлять десятки и сотни миллиардов рублей. При таком объеме, расходы банка на содержание персонала, который будет курировать стройку, будут относительно незначительны, и их можно не включать в стоимость. В этом случае плату за риск можно ограничить, например, 2%. Как считает Гордейко, банки помогут исключить нецелевое расходование средств как главную причину брошенных строек, а благодаря отсутствию дефицита жилья и стабильным ценам, постепенно дольщики захотят покупать квартиры не на этапе строительства первых этажей, а когда дом будет стоять и когда по дорогам можно будет ездить. Выход конкуренции на новый, более жесткий уровень станет причиной роста качества объектов и снижения их стоимости. Таким образом, как уверен Гордейко, 2-3 процента за риск компенсирует снижение процентов из-за возросшей конкуренции.
