По-прежнему остается заметным резкий рост ипотечных ставок, которые в конце прошлого года – как только выросла ключевая ставка ЦБ и до сих пор составляют 15–20% годовых (по программам, не предусматривающим субсидий).
Немногие люди решаются зять деньги в долг на длительное время на таких невыгодных условиях. По словам заместителя начальника департамента розничных продуктов «Абсолют банка»
Антона Павлова, в связи с чем сегодня, возможно, единственным вариантом для банков станет эффективная работа в ипотеке – выдача кредитов по программе государственной поддержки льготной ипотеки и строительства жилья.
По словам управляющего директора Банка Москвы Ольги Анищенко, запуск этой программы состоялся в конце марта и благодаря ей банки могут выдавать кредиты на приобретение жилья в готовых или строящихся новых домах у юридических лиц (застройщиков, инвесторов) по фиксированный ставке, на которую не влияет готовность объекта. В программе отсутствуют ограничения по количеству переуступок прав требований по договору долевого участия (ДДУ) на объекты, еще не построенные, но последним продавцом должно быть юридическое лицо.
Если объект и жизнь заемщика застрахованы, ставка по кредиту не может быть выше 12% годовых. Максимальный объем кредитных средств – 8 млн руб. для жилых объектов Москвы и Подмосковья и Санкт-Петербурга и 3 млн руб. для других регионов страны. Объем первоначального взноса – 20% от стоимости жилья, со сроком кредитования – не дольше 30 лет.
На этих условиях ипотека на квартиры выдается уже десятками банков, в т.ч. – Сбербанком, РСХБ, «ВТБ 24» и Газпромбанком.
На минувшей неделе правительство известило о распространении программы на жилые помещения с земельными участками, но этих кредитов на данный момент немного. По словам представителя Сбербанка, выдачей ипотеки с господдержкой на некоторые объекты загородной недвижимости занимается Сбербанк,
Чтоб хоть чем-то быть приметными на общем фоне, банки, нередко в паре с застройщиками (которые тоже заинтересованы в поддерживании продаж в условиях стагнации рынка), разрабатывают спецусловия для ипотеки с поддержкой государства.
Наряду с возможностью при поддержке государства предложить вниманию клиентов ипотеку под 12%, что ниже не только ключевой ставки, но и процентов по вкладам, банки приняли решение о еще большем снижении ставки в рамках государственной программы. В одних - Сбербанке, Промсвязьбанке, ставки снижены на 0,1 процентного пункта до 11,9%, в других - Газпромбанк, «Дельтакредите», «Абсолюте» – на 0,5 до 11,5%.
По признаниям самих банкиров, снижение ипотечных ставок ниже «государственных» 12%, - это своего рода конкуренция между банками за хороших клиентов. Ориентирующиеся на массовый сегмент, пользуются минимальной скидкой. По словам Павлова, это плата за более качественных клиентов. Допустим, есть требование подтвердить доход по форме 2НДФЛ. Клиенты, предоставившие справку по форме банка, получат кредит с поддержкой государства по большей ставке.
Лучшие банковские предложения относятся к отдельным проектам партнеров-девелоперских компаний, ставки которых достигают 8–9%, но действительны они только в первые годы кредитования, а потом возвращаются к стандартным 12%. В «ХМБ Открытие» для клиентов, покупающих жильё в новостройках «ЛСР групп» и ГК «Унистрой» на первый год установлена ставка в 9%. В банке «Зенит» ставка для тех, кто приобретает квартиры в жилом комплексе SAMPO на период строительства равна 10%, как только регистрируются права собственности, они снижается до 9,5%.
Зачастую, как говорят банкиры, застройщики сами компенсируют банкам потери по процентам. Застройщики могут предоставить покупателям 2–5%-скидку. Субсидирование кредитной ставки кредита на ту же сумму переходит в понижение ставки по ипотеке на 1–3 п. п. на 1–годичный период. А ставка 9% в сравнении со ставкой в 12% выглядит более убедительно. В среднем уменьшение ипотечной ставки по кредиту на 10 лет на 0,5 п.п. можно сопоставить с 2% от стоимости жилья.
Клиенты партнеров могут воспользоваться и другими преференциями. Им предоставляется ипотека даже если строительство находится на нулевом уровне. Так действуют в «ВТБ 24» применительно к объектам «Мортона», ПИК, ЛСР и др. Но, как правило, банки приступают к кредитованию объектов, у которых как минимум уже есть фундамент.
За банками остается право на увеличение ставки, если заемщик не захочет застраховать свою жизнь и порой такие надбавки достигают до 6% годовых (в Промсвязьбанке), но обычно они находятся в пределах 1–3%.
При заключении кредитного договора банки страхуются на случай, если заемщик, приобретший при получении ссуды полис на год, передумает страховаться. По словам начальника управления кредитования Промсвязьбанка Михаила Коломийца, если заемщик решает отказаться от страхования, спустя 30 дней ставка по его кредиту автоматически повышается и этот пункт отражен в договоре.
В Московском кредитном банке предусмотрен штраф на случай, если заемщик не возместит понесенные кредитором расходы, когда кредитору приходится за него уплачивать очередной страховой взнос в размере 0,2% страхового взноса за каждый день просрочки.
На минувшей неделе правительством было дано разрешение на добавление в ипотечный договор пункта о необязательности личного страхования до регистрации собственности. Но в банках не торопятся им пользоваться. Например, по словам представителя Сбербанка, там изменение анализируется и пока заемщику, отказавшемуся от личного страхования, попросту не выдадут кредит.
