Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) приступило к выдаче ипотеки, по которой установлены плавающие ставки, привязанные к фактической инфляции. Этот продукт является новым для рынка. Но эксперты говорят о низком спросе на кредиты, имеющие переменные ставки и отказываются верить в то, что инфляция в скором времени снизится, что, разумеется могло бы дополнительно стимулировать спрос на этот продукт.
О запуске на этой неделе АИЖК выдачи ипотеки с переменной ставкой стало известно от заместителя генерального директора АИЖК Артема Федорко. Кредит можно оформить, чтобы приобрести ипотеку на первичном и вторичном рынках недвижимости, или воспользоваться рефинансированием ранее выданного кредита. Расчет процентной ставки по такой ипотеке будет осуществляться с учетом фактического инфляционного уровня, который публикует Росстат, за три месяца, которые предшествуют выдаче кредита + 4,9 п.п. (в т.ч. маржи, стоимости риска и фондирования для АИЖК). Например, в 1-м квартале т.г. размер процентной ставки по плавающей ипотеке составит 13,2%. Планируется ежеквартальный пересмотр ставки, если изменится фактический уровень инфляции. Стоит сказать, что АИЖК разрабатывает ипотечный продукт с плавающей ставкой с конца 2015 года. Запуск программы запланирован на эту неделю, а выдача такой ипотеки АИЖК будет осуществлять за счет средств, которыми оно располагает.
Сумма ежемесячного платежа по новому кредиту будет зафиксирована на весь срок, на неё не будет влиять изменение процентной ставки, что исключает непредвиденный рост расходов заемщика, обслуживающего ипотечный кредит даже при растущей инфляции. Если процентная ставку вырастет, это не коснется ежемесячного платежа, на приведет к увеличению самого срока выплат по ипотеке и наоборот, если инфляция будет снижаться, ставка по кредиту вместе со сроком сократятся.
Что характерно, с ипотечными продуктами, по которым предусмотрена плавающая ставка, привязанная к определенному индикатору, рынок уже знаком. По словам директора департамента ипотечного кредитования Банка Москвы Георгия Тер-Аристокесянца, как правило, плавающая ставка привязывается банкирами к индикаторам, находящимся в определенной корреляции со стоимостью фондирования для банка — это может быть ставка рефинансирования, индексы Libor или Mosprime. Если эти показатели растут, для банков дорожает фондирование и увеличивается платеж по кредиту, а при снижении, соответственно, все становится дешевле. Как результат, банки не понесут убытков независимо от того, каков будет характер изменений индикаторов, к которым привязывались выплаты по ипотеке.
Но, как считают участники рынка, несмотря на то, что продукты с плавающей ставкой существуют, на них не приходится какой-либо значительный объем в структурах выдач банков. Население с большей охотой приобретает ипотеку с фиксированными ставками, так как этот продукт люди больше понимают и дольше в ним знакомы. Сомнения экспертов связаны и с востребованностью нового продукта АИЖК. По словам главного экономиста "ПФ Капитал" Евгения Надоршина, невзирая на то, что для заемщика очевидны положительные стороны в виде неизменяющегося фиксированного ежемесячного платежа, в любом случае на нем лежат риски инфляции. Сегодня мы переживаем кризис в экономике, и нельзя исключать вероятность ускорения темпов роста инфляции, а, значит, и увеличения срока оплаты ипотеки.
По мнению Артема Федорко, пока продукт находится в пилотном запуске, поэтому агентство не ставит перед собой конкретные цели по объему выдачи. Но в своих прогнозах оно делает упор на целевые показатели, которые установил Банк России, — с 4%-й инфляцией к 2017 году.
Но эксперты не верят таким прогнозам. По словам аналитика Альфа-банка Дмитрия Долгина, в нашей стране риски ускорения инфляции всегда остаются высокими, поэтому вероятность того, что на более продолжительном сроке ставка по этой ипотеке вырастет, более реальна. А по мнению Евгения Надоршина, если инфляция в самом деле пойдет на снижение с нынешних 12,9% по итогам прошлого года до 4%, то это должно привести к снижению и стоимости обычной ипотеки — и в этом случае вполне можно допустить, что в итоге обычная ипотека в банке станет дешевле привязанного к инфляции продукта, предлагаемого сегодня АИЖК.
