Комната в ипотеку

Рост стоимости жилья в России продолжается и по сегодняшний день. Для большинства граждан собственная квартира остается несбывшейся мечтой, даже не смотря на господдержку. В качестве альтернативы может быть покупка комнаты в ипотеку. Мы выяснили, насколько реально взять одну комнату в ипотеку и что для этого необходимо.

Квартира в кредит оказывается либо недоступна, либо непосильна для многих семей. Комната, как вариант, подойдет либо одному, либо двум жильцам. Например, если кто-то переехал в Москву из-за смены новой работы, то ему необходима регистрация и жилье. В таком случае комната является идеальным первым шагом в покупке целой квартиры.

Еще в начале 2000-ых годов комнату в ипотеку было взять невозможно. Тогда было условие, что вся квартира должна была перейти в собственность заемщика, если она бралась в кредит. Причем такую ипотеку предоставлял только Сбербанк и то не очень-то и охотно.

Потом банки стали обращать внимание и на тех, кто живет один и тем, кому в большой площади надобности нет. Как правило, такие люди днем работают, а дома только проводят ночь. Другой аудиторией является молодая семья, которая не может позволить себе купить квартиру в крупном городе - Санкт-Петербурге, Москве, Самаре и так далее. И для таких людей комната в квартире - достойный капитал. Другие заинтересованные в такой ипотеке - это люди, которые мечтают выкупить комнату у соседа и получить в собственность целую квартиру. В последствии владелец ее может продать и купить более выгодный для себя вариант.

Спрос на покупку комнаты стабилен и очень перспективен. Очень часто в ипотеку покупают комнаты в коммунальных квартира или ветхих домах, которые в будущем могут расселить и предоставить отдельные квартиры. Спрос также растет и из-за перегретых цен на российском рынке недвижимости и довольно низкого уровня платежеспособности. Несмотря на различные обременения и неприглядность, комната в ипотеку на сегодня популярна, однако ипотечных банковских программ на рынке очень мало.

В Москве комнаты стоят от 2- 2.5 миллионов рублей, а в регионах варьируется в примерном диапазоне 0.5- 1 миллион рублей. В маленьких города можно приобрести комнату и за 300 000 рублей.

Схема оформления ипотеки на комнату практически не отличается от ипотеки на всю квартиру. Но, в случае кредита на комнату, банк потребует от вас согласие остальных собственников комнат, которое будет заверено нотариально о том, что они не претендуют на покупку вашей комнаты. В таком случае соседям принадлежит преимущественное право покупки. Данная ипотека оформляется на 25 лет, при ставках, как правило, от 13% годовых. Первый взнос должен составлять 10% от стоимости квартиры и больше.

Например, в банке Зенит возможно взять в кредит комнату на вторичном рынке жилья от 14.6% до 17% годовых. Максимальный ипотечный срок- 25 лет. Минимальная сумма кредита для Москвы и области- 800 000 рублей, для регионов- 270 000 рублей. Обеспечением называется залог приобретаемой комнаты или доли в квартире. Конечно, заемщик понесет и дополнительные расходы, такие как, оценка рыночной стоимости недвижимости независимым оценщиком, аренда сейфовых ячеек, государственная пошлина, ежегодные страховые взносы по договорам страхования.

«Комната или доля в квартире — актив не ликвидный, — уверен аналитик УК „Финам Менеджмент“ Максим Клягин. — Для кредитных организаций такие сделки характеризуются высокими рисками и относительно низкой доходностью, так как при сопоставимых затратах сумма займа, как правило, заметно ниже, чем при покупке других объектов недвижимости, при этом присутствует целый ряд обременений, например, преимущественное право соседей на выкуп комнаты. По этим причинам целевые ипотечные продукты, ориентированные на приобретение комнат или долей, представлены в ограниченном количестве — такие кредиты предлагают далеко не все банки, в большинстве случаев для них это не самое привлекательное направление».

Да и большинство кредитных организаций выдают ипотечные кредиты на комнаты только при условии того, что в залог будет внесена, например, уже имеющаяся квартира или другая недвижимость. Исключений совсем немного. Также, можно отметить, что более охотно банки выдают кредиты на приобретение так называемой последней комнаты, после покупки которой объект недвижимости полностью консолидируется в собственности заемщика, который ранее владел частью этой недвижимости.

«Под залог другой недвижимости кредит получить можно, — полагает директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Арзянцев. — А под залог приобретаемой комнаты — практически нереально. Дело в том, что при продаже одной из комнат в квартире у собственников других комнат есть право преимущественной покупки. Соответственно, продать комнату по комфортной для продавца цене очень сложно».