Как продать обремененную недвижимость без снятия обременения?

[sailor]

Один человек, далее кредитор, выдал другому, далее заемщику некоторую сумму денег, которую заемщик вернуть во время не смог. Договор займа был заключен без залога. Кредитор обратился в суд и ходатайствовал о наложении обременения на жилой дом заемщика ( единственный). Суд долг признал и обременение наложил. Но так как жилье только одно, то продать его с аукциона никто не имеет права.
Кредитор боится снимать обременение, чтобы дом бесследно не пропал. В результате сложилась патовая ситуация. Как побыстрее в этой ситуации разойтись? Чтобы покупатель недвижимости получил не обремененный дом, кредитор получил то, что ему полагается, а заемщик избавился от долга и получил разницу между продажной стоимостью жилья и долгом.

[affecto]

А обременение в виде ареста?

[sailor]

Судья сказала, что это не арест. Точной формулировки у меня нет. Заемщик не может отчуждать, но жить может спокойно.

[affecto]

А предпринимали ли судебные приставы какие-нибудь действия?

[sailor]

Судебные приставы перекидывали это дело от одного пристава к другому. До заемщика просто не дошли. Когда приставам сообщили, что заемщик устроился на работу в гос.структуру, то они и тогда ничего не предприняли.

[affecto]

Я полагаю, что в данной ситуации надо договориться с покупателем о передаче им продавцу денег, которую он должен вам для того, чтобы он передал ее в обмен на снятие обременения с дома. Для этого, по моему мнению, надо в договоре купли-продажи дома внести условие о передаче покупателем продавцу предварительной оплаты в виде задатка в сумме долга вам по гос.регистрации перехода права собственности на дом от продавца к покупателю, после чего при получении вами денег вы обязаны выдать должнику документ, который подтверждает получение вами долга. Смотрите ст. 408 ч.2 Гражданского кодекса. Потом обращайтесь в суд с заявлением об отмене обеспечения иска в соответствии со ст. 144 ч.2 Гражданско- процессуального кодекса. Потом надо представить в Росеестр вступившее в законную силу определение суда.
Договор купли-продажи необходимо предоставить в Росеестр вместе с документами, которые необходимы для гос. регистрации перехода права собственности.
Посмотрите ст. 425 ч.2 ГК.
Также можно заключить предварительный договор (ст. 429 ГК) купли-продажи дома, в который также внести условия задатка.

[sailor]

Спасибо за полный ответ. Ваши предложения мне, как кредитору, кажутся приемлимыми. Но на месте покупателя, я бы не ввязался в такое. Сумма долга где-то 2\3 от стоимости дома. Покупатель должен ее отдать в обмен на обещание снять обременение. Я не вижу как успокоить покупателя и подтолкнуть его к оплате. Юрист заемщика предлагает вариант, когда покупатель вносит мне предоплату в размере какой-то части долга. После чего я начинаю процедуру снятия обременения. Если мне дадут 1\2 долга, то я на такое соглашусь.
Может с банковскими ячейками как-то сделать? покупатель в одну ячейку кладет долг мне, в другую остаток стоимости дома. И заключаем договоры, чтобы деньги могли брать только после прохождения регистрации купли-продажи в регпалате. А если что-то не получается, то покупатель забирает все. Но в этой ситуации я оказываюсь уязвим, так как если я сниму обременение, а заемщик возьмет и передумает продавать этому покупателю и продаст другому, то первый покупатель деньги свои заберет, а я ничего не увижу.

[affecto]

А как тогда другие недвижимость покупают? покупатель рискует не меньше продавца. В любом случае покупатель должен передать продавцу свои деньги, иначе его обязательства по оплате покупаемой недвижимости и сам договор купли- продажи будет не исполнен.
Посмотрите также статью 327 ГК ч.2.
Гарантией для покупателя является только юридически грамотно составленный договор купли-продажи, который содержит в себе абсолютно все условия по сделке.
Лично я в вашем бы случае, будь я на месте покупателя или его юриста, сначала бы грамотно составил бы проект договора, потом заключил бы основной договор и одновременно с ним соглашение о задатке.
По поводу того, что вы согласны снять обременение, если вам заплатят 1\2 стоимости, то я бы на вашем месте настоял бы на передаче всей оставшейся суммы, потому как в ваших интересах, чтобы с вами расплатились полностью.Банковские ячейки я использовать не рекомендую, потому что не несут банки ответственность за сохранение внутреннего содержимого ячейки. Вы же не хотите, чтобы в ячейке денег просто не оказалось.
Если говорить короче, то по всей этой ситуации: покупатель передает продавцу под договор купли-продажи задаток для внесения его в депозит нотариуса или суда для обращения продавца в суд с заявлением о снятии обременения с жилого дома. И покупателю тут нечего бояться, так как все будет закреплено документально.

[sailor]

Спасибо вам огромное! Очень помогли!
Будьте здоровы!